LE MUR DE L’ESG LE DYNAMISME DES RÉGIONS PERFORMANTE HÔTELLERIE LE RÉSIDENTIEL À LA PEINE LA FÉBRILITÉ DU MARCHÉ LOCATIF LE MUR DE LA DETTE LES TENDANCES DU M&A EN IMMOBILIER DÉCEMBRE 2022 - N°9 LE POULS DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT PAR CLASSE D’ACTIFS BUREAUX, RÉSIDENTIEL, LOGISTIQUE, COMMERCE, HÔTELLERIE… POUR LES “DEALS EXCELS” CLAP DE FIN RETROUVEZ LES LAURÉATS DES GRANDS PRIX CFNEWS IMMO 2022(*)Offre réservée aux abonnés VIVEZ L’INFO ET LA DATA DE L’IMMOBILIER SUR VOTRE SMARTPHONE * TÉLÉCHARGEZ L’APPLICATION CFNEWS IMMO3 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net EDITO LE POULS DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT PAR CLASSE D’ACTIFS Intro Bureaux Logistique Commerces LE MUR DE L’ESG LE DYNAMISME DES RÉGIONS PERFORMANTE HÔTELLERIE LE RÉSIDENTIEL À LA PEINE LA FÉBRILITÉ DU MARCHÉ LOCATIF LE MUR DE LA DETTE LES TENDANCES DU M&A EN IMMOBILIER CFNEWS IMMO MAGAZINE - DÉCEMBRE 2022 - N°9 Disponible sur le site web : www.cfnewsimmo.net. Société éditrice : CORPORATE FINANCE NEWS, SAS au capital de 32 450 Euros. Siège Social : 50 avenue de La Grande Armée - PARIS (France). Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le nu- méro 500 442 652. Directrice de la publication : Agathe ZILBER. Rédaction : redaction@cfnewsimmo.net. Abonnement-Publicité : Anne DAUBA. Rédaction en chef : Sophie DA COSTA. Ont participé à ce numéro : Guillaume GOUOT, Aurélien JOUHANNEAU. Direction artistique : Jean BOURGOIN. Hébergeur : SMILE S.A., 20 rue des Jardins, 92600 Asnières-sur-Seine, France. © Tous droits réservés CFNEWSIMMO 2022 - Crédit couverture : © DTACC, l’immeuble rénové au 2 place de Rio, à Paris. Reproduction interdite sauf accord préalable. Ce document et les textes, visuels ou données qu’il contient n’entraîne aucun abandon ou transfert de propriété intellectuelle de la part de CFNEWS et ne donne naissance à aucun droit ou tolérance sur les conditions générales d’utilisation du site CFNEWS.net. 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LE MAGAZINE DIGITAL DE CFNEWSIMMO SOMMAIRE 5 26 30 34 40 44 50 54 6 10 16 22 RETROUVEZ LES LAURÉATS DES GRANDS PRIX CFNEWS IMMO RETROUVEZ LES LAURÉATS DES GRANDS PRIX CFNEWS IMMO AuRA 5868 GRANDS PRIX CFNEWS IMMOCHOISISSEZ UNE FORMULE D’ABONNEMENT ADAPTÉE À VOTRE PROFIL abo@cfnewsimmo.net SUIVEZ EN DIRECT TOUTE L’ACTUALITÉ TRANSACTIONNELLE ET CAPITALISTIQUE DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER L’ACTUALITÉ FINANCIÈRE ET DATA DE L’IMMOBILIER PROFESSIONNEL cfnewsimmo.net5 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net Par Sophie DA COSTA Rédactrice en chef de CFNEWS IMMO U n monde normal, c’est un monde avec un peu d’inflation, des taux d’intérêts ni négatifs, ni équivalents à zéro et où l’asset mana- gement revient sur le devant de la scène en im- mobilier. » Après plus d’une décennie de finan- cements “faciles”, la nouvelle donne est certes difficile à accepter pour les professionnels du real estate mais elle rappelle, brutalement, l’anomalie de marché qu’ont été ces dernières années, gé- nérant parfois d’étranges comportements chez les investisseurs. Le nouveau contexte macro- économique dans lequel s’inscrit cette indus- trie n’est pas un accident de parcours, c’est un reset, marquant le retour à une certaine forme de normalité et de pérennité. Cette stabilité est aujourd’hui bien difficile à prédire mais elle - et cela fait consensus - ré-inscrit l’inflation et des taux autour de 3 % dans les business plan des investisseurs. En cette fin d’année 2022, la France se prépare, comme la plupart des pays dans le monde, à en- trer en récession, à faire face à une baisse du cli- mat des affaires, de la confiance des ménages, à des faillites d’entreprises. Tout en devant intégrer (accepter) une future dynamique économique à faible rentabilité. La transition énergétique, la rénovation des logements, le verdissement du parc immobilier, tout cela ne se fera pas sur les niveaux de TRI du monde d’hier. Ce qui fait déjà dire à plusieurs (ceux qui acceptent de voir le verre à moitié plein), que le monde d’après est positif, ré-instaurant une véritable hiérarchie des valeurs et une vraie place à la gestion d’actifs, quand bien même cela signifie gagner moins d’argent. « Dans les pays hyper-inflationnistes, le rendement n’est pas le problème, c’est la protec- tion du capital, rappelle Jacques Ehrmann, di- recteur général d’Altarea. Et il ne faut pas perdre de vue que l’immobilier reste une protection du capital. » D’autant qu’il est un produit anti-infla- tion grâce à l’indexation des loyers. Il n’empêche, il est aujourd’hui temps de raconter un nouveau récit pour cette industrie, qui a trop longtemps vécu sur des injections massives et évidentes de liquidités. Il ne faut plus nier ni reje- ter la nouvelle réalité du marché : la pérennité du télétravail, le quiet quitting, la place essentielle du bien-être au bureau. Mais l’accepter, l’intégrer, s’adapter et innover. En imaginant par exemple de ne plus dédier les parties communes d’un im- meuble à un banal rez-de-chaussée, mais sur un toit-terrasse, pour que tous puissent en bénéfi- cier, comme a décidé de le faire Stéphane Theu- riau, partner de BC Partners Real Estate dans son opération S’wing à Issy-les-Moulineaux. Innover, c’est repenser les concepts, ré-inverser l’ordre des choses, penser en termes de frugalité, d’audace et de bon sens. « L’immeuble de bureau du futur est celui qui permet de faire du chiffre d’affaires, voire de la marge, car il va tout simplement donner envie aux talents de venir y travailler », conclut, pragmatique, Stéphane Theuriau. © DR PLACE À UN NOUVEAU RÉCIT EDITOINVESTISSEMENT POUR LES “DEALS EXCELS” n cette fin d’année, il est peu dire que les pressions exercées sur les rendements immobiliers sont conséquentes partout dans le monde, résultat de la hausse surprise et brutale des taux d’intérêts et de l’aver- sion au risque des investisseurs. Après plusieurs cycles à établir de parfaites equity stories sur le papier, le temps des “deals excels” est révolu, comme les qualifient désormais avec un certain cynisme le marché. « Le monde redevient normal », synthétise Patrick Artus, conseiller économique de Natixis, invité à ouvrir le colloque de rentrée de l’IEIF. Les grandes puis- sances mondiales ré-affirment leurs compétitions, l’argent n’est plus dis- ponible en quantité illimitée, ni à des taux négatifs, tandis que l’asset management reprend sa place de premier plan chez les professionnels de l’immobilier. « Ces dernières années ont été exceptionnellement actives, sauf que les acteurs s’y sont habitués et peinent à accepter la nouvelle ré- alité, analyse Stéphane Guyot-Sionnest, co-président de Catella France. Les modèles financiers qui sous-tendaient tout projet immobilier, devront CLAP DE FIN Par Sophie DA COSTA 6 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net7 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net © SasinParaksa - AdobeStock8 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net Ces dernières années ont été exceptionnellement actives, sauf que les acteurs s’y sont habitués et peinent à accepter la nouvelle réalité. INVESTISSEMENT Stéphane Guyot-Sionnest , co-président de Catella France. Tout se joue sur le foncier et le prix d’entrée Q uels prix donner en cette fin d’année à un actif value-add ? Quels taux donner à un crédit ? La volatilité est telle sur le coût du financement, le ralentissement si notable dans la signature des closings que nul ne sait sur quelles bases les évaluateurs établissent leurs expertises en ce mois de dé- cembre. Tous savent que la variable d’ajustement redevient le foncier et le prix d’entrée, en s’attendant à des actifs retradés d’ici la fin du premier semestre 2023. Comme tous intègrent qu’une grande partie des capitaux – et l’énergie des investisseurs – va être focalisée sur des problématiques de refinancement l’an prochain. « Ce n’est pas un déni de réalité mais une impossibilité à l’ac- cepter », résume limpide Xavier Lépine, président de l’IEIF. s’adapter aux nouvelles conditions et intégrer qu’un immeuble est un actif tangible, visible, avec une histoire et surtout un futur. » Il faut dire que le lightspeed, à savoir la vitesse et la brutalité à la- quelle sont remontés les taux d’intérêts, a tétanisé plus d’un financier dans le monde. Les actifs cotés ont été les premiers à se prendre de plein fouet la claque économique. Le non coté tente encore de repousser l’ajustement des valorisations, tout en sachant qu’il n’y échappera pas. Au prix de ne plus pouvoir aujourd’hui lire le marché. © DR9 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net Capter les nouveaux trends Q u’attend donc le marché ? Les vendeurs forcés. Ceux qui vont réellement de- voir réajuster leurs prix, comme les fonds arrivés à maturité devant arbitrer ; les actifs dont les financements atteignent leurs échéances, notamment ceux acquis en haut de cycle depuis 2017 ; et les biens accusant déjà une réelle décote, comme ceux situés en Deuxième couronne. Que faire en attendant ? De l’asset manage- ment pour sûr, à un rythme intense. Et capter les nouvelles tendances sur lesquelles capitaliser : l’éducation, les life sciences et la silver economy, thématiques à l’im- portance de plus en plus considérable.Tout comme le coliving, le commerce de proximité ou la centralité des actifs engendrée par la guerre des talents. Sans oublier la technologie ou la classique diversification géographique qu’appelle le décou- plage entre les continents, dans un monde où la compétition s’affirme désormais ouvertement. « N’oublions pas que nous ne sommes pas face à une crise immobi- lière là, mais notre marché en subit les dommages collatéraux, résume Stéphane Guyot-Sionnest. Certains acteurs vont certes payer leurs excès mais les fonda- mentaux restent bons. En établissant un bon modèle économique, l’immobilier continuera à être cette valeur-refuge, créatrice de valeur. » À travers cette enquête, la rédaction de CFNEWS IMMO se propose d’analyser comment chaque classe d’actifs tertiaires se confronte à ce new deal. © Stockbym - AdobeStockNext >