< Previous10 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net11 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net BUREAUX LA MAUVAISE HARMONIE QUI RÉSONNE ENTRE LES INVESTISSEURS IMPACTE LE MARCHÉ e bureau, traditionnelle grande classe d’actifs en France et en Europe, aura subi une année 2022 mouvementée. Au fil des mois, les mon- tagnes russes – sans mauvais jeu de mots – se sont abattues sur le contexte à la fois social, économique, géopolitique et maintenant financier. L’environnement global s’est ainsi dégradé avec le temps, passant très vite de l’euphorie à la morosité en cette période de transition. Une transition pour le moins… compliquée ! Au niveau du pricing des actifs tout d’abord, de plus en plus difficiles à expertiser, en particulier sur le profil value-add. Entre les acquéreurs et les vendeurs ensuite, les premiers en attendant trop selon les seconds, et vice versa. De quoi créer une lourde enveloppe de produits tout simplement retirés du marché depuis cet été, facilement qua- lifiable de meurtrier pour les deals du real estate. Mais où trouver son salut, lorsque l’attentisme s’empare des investissements ? Plusieurs pistes sont à chercher, notamment du côté des bureaux de demain – ceux qui entrent aujourd’hui dans l’ultra-core mais qui devront être la norme à l’avenir –, ou tout simplement du côté des classes d’actifs qui gagnent en cote depuis plusieurs mois - comme l’éducation et les life sciences. Une certitude tou- tefois, celle que les violons ont tout intérêt à s’accorder, afin de ne pas gripper la machine à transactions. Par Guillaume GOUOT Le Campus Cyber, à La Défense, l’une des plus grandes transactions de l’année. © Campus Cyber 12 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net 91-93 PASTEURParis15 e 39 624Société Foncière Lyonnaise TOUR SEQUANA Croissant Ouest Issy- les-Moulineaux 43 000Valesco Group CAMPUS CYBER Croissant Ouest La Défense26 500 La Française Real Estate Managers 61-63 BELLES FEUILLESParis QCA16 e 12 000AG2R La Mondiale 2 PLACE DE RIO Paris QCA8 e 8 700M&G Real Estate CIBLESCIBLESPÉRIMÈTREPÉRIMÈTRESECTEURSECTEURSURFACE*SURFACE*ACQUÉREURSACQUÉREURS LES 5 PLUS GRANDES OPÉRATIONS DE BUREAUX EN IDF (*) En m 2 - (**) En millions d’euros BUREAUX Un pricing bien difficile à arrêter C ’est le questionnement du moment chez les investisseurs comme chez les conseils : quel prix donner à un actif ? La raréfaction des deals enclenchés depuis la rentrée de septembre, jumelée aux dernières évolutions en matière de taux d’inté- rêts notamment, compliquent l’expertise des im- meubles de bureaux. « Dans les process, on observe aujourd’hui un écart-type de 30 à 40 % entre la pro- position la moins chère et la proposition la mieux- disante », expose un fonds value-add de la place parisienne – signe du flou dans lequel naviguent les investisseurs, et qui plus est sur les dossiers à créa- tion de valeur. « Nous n’avons pas de visibilité sur le financement, sur le prix de sortie, sur le prix de revient donc on marque une pause », reconnaît ainsi Georges Rocchietta, Pdg et co-fondateur d’Atland. Certaines décotes dépassent les 20 % à Paris hors QCA, un taux qui atteint même les 50 % en Pre- Georges Rocchietta, P-dg d’Atland. Sur le value-add, on ne sait plus mettre un prix sur un actif. © DR13 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net Primonial REIM48412 215coreAmundi3,90% Accor46510 814 sale & leaseback Accorn.d. Altarea32012 075coreCampus Cyber4,10% GCI Lone Star31526 250core Orrick, Cooper, Vivalto Amboise Partners, Hopium 2,90% Ardian Real Estate28032 184core Andera Partners, King & Spalding, Amala Partners, Blackfin CP 2,80% CÉDANTSCÉDANTSVALORISATION**VALORISATION**PRIX AU MPRIX AU M 22 STRATÉGIESTRATÉGIEUTILISATEURSUTILISATEURSRENDEMENTRENDEMENT Source : CFNEWS IMMO Des compromis compliqués entre acquéreurs et cédants C ette valorisation délicate des immeubles rompt l’harmonie entre les acquéreurs et les vendeurs. Les taux dans le bureau ont connu une augmentation d’environ 25 points de base depuis le printemps der- nier, ce qui reste aujourd’hui difficilement pris en compte par les ven- deurs. À Paris, certains propriétaires s’enlisent à des taux inférieurs à 3 %, ce qui ne correspond plus du tout au marché actuel, de quoi faire capoter les deals. « Nous devons réaliser un vrai travail de pédagogie pour faire comprendre et accepter l’évolution des prix », glisse un bro- ker parisien. Car le risque est que – plus qu’un simple ralentissement déjà en cours – la machine real estate se grippe réellement… Le réajus- tement des prix sera quoiqu’il en soit visible dans les semaines à venir grâce aux vendeurs forcés : les fonds fermés qui arrivent à maturité, ou encore les fonds de pension et les caisses de retraite qui se retrouvent surexposés à l’immobilier suite à la perte de valeur de leurs actions et poches obligataires. mière couronne Nord, l’un des marchés franciliens qui pâtit le plus du contexte actuel… Certaines décotes atteignent un taux un taux en Première couronne Nord.14 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net La voie des bureaux de demain C omment, à ce stade, continuer à concevoir les bureaux de demain ? Les financements font défaut chez certains acteurs, « les banques filtrent les clients », entend-on chez les investisseurs. Ceux qui ne travaillent pas avec des partenaires de longue date peinent à obtenir des crédits, ou se tournent vers les fonds de dette – certes plus chers mais de plus en plus intéressants avec la hausse des taux. Lorsque les projets parviennent tout de même à se lancer, deux piliers sont largement mis en avant : « La loca- lisation, afin de capter l’inflation au niveau des loyers, et la rénovation ESG/environnementale, afin d’attirer les utilisateurs soucieux de leur empreinte carbone », explique un spécialiste de la création de valeur. Le but est simple : aller chercher les loyers les plus prime, en créant un produit immobilier haut de gamme, qui se dé- marque de ses voisins. >> >> SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSI Une poche importante de deals avortés C ’est au plus fort de cet été que la mésentente entre les acquéreurs et les vendeurs s’est observée. Plus de 3,5 Md€ de deals ont avorté sur la période, principalement des dossiers core et core+. Le segment des plus de 200 M€ a été le plus impacté par ces marketings infructueux, alors que les actifs estimés à moins de 100 M€ s’en sont mieux sortis. Parmi les nombreux dossiers retirés du marché au cours de cet été meurtrier figurent la tour Adria à La Défense, Nouvel Air à Issy, Kadence à Paris 13 ou bien l’Atlas à Mon- treuil (des actifs détenus par Primonial REIM), Renaissance à Paris 1 (Ardian Real Estate), Flow à Montrouge et Cisco à Issy (Covivio), le 29 Châteaudun et Forum Seine à Issy (Allianz Real Estate), Défense Ouest à La Défense et Octant-Sextant à Levallois (Gecina), Place de Seine à Levallois (Commerz Real), Magnetik à Paris 14 et Cityzen B à Rueil (J.P. Morgan) ou encore le 92 Richelieu (Angelo Gordon/S2i)… « La période peut être inquiétante, mais elle va être révélatrice de la qualité des équipes », glisse, avec un certain cynisme, l’associé d’un fonds value-add. BUREAUXNATURELLEMENT DIFFÉRENT www.catella.com INVESTISSEMENT EXPERTISE RÉSIDENTIEL LOGISTIQUE HÔTELLERIE16 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net LA CLASSE D’ACTIFS LA PLUS LISIBLE ul doute, la seule typologie d’actifs à offrir aujourd’hui la meil- leure visibilité sur le marché est la logistique. De cela, tous les professionnels du marché en conviennent, quand bien même le segment est tout autant ralenti que les autres du côté des transactions. Le contexte économique a beau avoir radicalement changé, le postulat de base reste le même : le e-commerce poursuit sa croissance, les bar- rières à l’entrée restent très fortes sur le développement de nouveaux entrepôts couplées à la cherté/rareté du foncier, alors que le taux de Par Sophie DA COSTA 17 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net LOGISTIQUE vacance sur ce marché s’établit à 4 % en France. Rappelons qu’un tiers de la demande placée se traite sur des produits neufs, actifs rares, maintenant la pression sur les loyers. Quand bien même les prévisions les plus optimistes des spécialistes (entre +8 et +10 % de croissance des loyers par an) sont maintenant quelque peu revues à la baisse. Le marché s’accorde aujourd’hui plus sur une progression oscillant entre +5 et +10 %. « Sur le prime de la dorsale, la progression est de +2,6 % à 53 €/m 2 /an », relève ainsi CBRE. En termes de demande placée sur la dorsale, l’année 2022 devrait approcher les 4 millions de mètres carrés, dont 59 % dans le neuf, ce qui constitue un bon millé- sime, porté par le manque d’offres sur cette précieuse diagonale. Dans la logistique urbaine, intra-muros, le niveau locatif oscille entre 250 et 300 €/m 2 /an, tandis que dans l’industriel, il s’évalue à 149 €/m 2 /an. La moyenne sur la grande logistique prime en Île-de-France (où l’offre immédiate représente 350 000 mètres carrés) oscille elle entre 55 et 60 €/m 2 /an d’après nos informations. La moyenne du niveau locatif sur la grande logistique prime en Île-de-France oscille entre 55 et 60 €/m 2 par an. © hit191 - AdobeStock18 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net PORTEFEUILLE TRIOEuropeFrance320 000 *** GLP Europe PORTEFEUILLE CROSSBAY IEurope Paris, Rome, Milan, Berlin... 195 000 *** Prologis PORTEFEUILLE CORNERSTONE France Châtres, Wattrelos, Dourges 148 000abrdn FONCIER DE PHILIPS Île-de- France Villeneuve- Saint-Georges 140 000Goodman PORTEFEUILLE MATRIX DE 15 MESSAGERIES Francen.d.73 500Realterm Logistics CIBLESCIBLESPÉRIMÈTREPÉRIMÈTRESECTEURSECTEURSURFACE*SURFACE*ACQUÉREURSACQUÉREURS LES 5 PLUS GRANDES OPÉRATIONS DE LOGISTIQUE (*) En m 2 - (**) En millions d’euros - (***) Pour la partie française LOGISTIQUE Hausse des valeurs sur les zones les plus tendues À Lyon, où l’offre est la plus tendue, les plus de 60 €/m 2 /an sont d’ailleurs déjà atteints pour le prime, là où ils étaient à maximum 45 €/m 2 /an il y a encore six ans. « Et les loyers sont beaucoup moins élevés en France que dans d’autres pays d’Europe, rappelle Christophe Bouthors, président de Telamon (nouveau nom du Groupe Panhard). En Allemagne, il s’établit autour de 80-95 €/m 2 /an pour le prime, même chose à Barcelone ou Madrid, où le foncier est beaucoup plus dif- ficile à trouver. » S’ajoute à la rareté des produits, la volonté de réindustrialiser la France, scandée par le Gouvernement. Conséquence : « Les valeurs locatives vont continuer à progresser sur les secteurs les plus tendus, mais il va y avoir une pause sur les autres », estime CBRE. Sachant que côté utilisateurs, il faut désormais inté- grer la hausse des coûts d’exploitation, des coûts de maintenance, les dysfonction- nements des chaînes d’approvisionnement (notamment depuis la Chine) et bien sûr, la très forte hausse de leurs factures énergétiques… Un futur taux prime à 4,6 % ? C omment ces prévisions se traduisent-elles en termes de volumes investis ? L’an- née 2022 devrait tourner autour de 5 ou 6 Md€, forte de grands portefeuilles (Trio, Matrix, Cornerstone, Crossbay I…), avec un net ralentissement depuis la ren-19 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net Blackstone375 *** 1172core Carrefour, La Poste, XPO, Central T 3,68% Group Mark (Cross- bay) 336 *** 1723core+95%n.d. AEW2131439core100%3,10% Philips2091493value-add0%n.d. KKR et Etche1802449coren.d.3,70% CÉDANTSCÉDANTSVALORISATION**VALORISATION**PRIX AU MPRIX AU M 22 STRATÉGIESTRATÉGIEUTILISATEURSUTILISATEURSRENDEMENTRENDEMENT Source : CFNEWS IMMO trée de septembre, qui affichait encore un taux prime à 3,75 %. Mais les banques refusent désormais de financer des dossiers, essentiellement basés sur du leve- rage, à moins de 4 %. « En 2022, plus de deux tiers des deals sont inférieurs à 30 M€ et cette tendance va perdurer, voire s’accélérer », constate François- Régis de Causans, head of industrial & logistics (I&L) investment properties en France de CBRE, rappelant que le paramètre de la consommation des ménages est à ne pas négliger en matière de logistique. Consommation très atone depuis l’été, alors que le taux d’épargne remonte et le pouvoir d’achat entre dans une phase négative. « Vendeurs et promoteurs ont dû s’ajuster et revoir leur prix à la baisse, comme en témoigne l’augmentation des taux de rendement depuis leur point bas de début d’année (de 0,50 % à 0,75 % pour les actifs core) », note L’un des entrepôts financés par Alantra Private Debt. © AlantraNext >