< Previous20 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net > > SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSI LOGISTIQUE Retour des utilisateurs sur l’acquisition de leur bâti Q uant à 2023, aucun ne se risque aujourd’hui à avancer un chiffre, plusieurs process étant mis à mal dans ce contexte « conduisant vers de nouveaux équilibres », comme le fait remarquer François-Régis de Causans. Un point commence à alimenter les débats : le retour des utilisateurs sur l’acquisition de leur bâti. Les occupants industriels et logistiques seraient en mesure d’adopter une approche patrimoniale de leur immobilier. Moins tributaires des aléas macro-économiques et financiers, la fenêtre actuelle de tir leur est favorable. Les décisions sont moins longues à prendre et le tissu productif fait pour l’heure gage de sécurité auprès des banques, plus enclines à financer des opérateurs dont la bonne santé écono- mique et la pérennité de leur activité est rapidement (et hautement) avérée. Ce souhait d’acquisition se généralise mais reste principalement exprimé par les PME/PMI, plus que par les grands groupes, note-t- il, qui préfèrent externaliser leur patrimoine, afin de conserver en agilité via des baux commerciaux et réinvestir directement dans leur système productif. » L’année 2023 lui donnera peut-être raison. François-Régis de Causans, CBRE. Le futur taux prime dans la logis- tique pourrait-il atteindre 4,6 % ? Alpha Logistics Real Estate (ALRE, issue du rap- prochement entre Arthur Loyd Asset Management et Belvedere Capital en juin 2021). « Le futur taux prime dans la logistique pourrait-il atteindre 4,6 % ? », interroge François-Régis de Causans. En tous les cas, « cette conjoncture fait la part belle aux investisseurs n’ayant pas ou peu recours au crédit, comme les SCPI, certains particuliers via des clubs deals, et certains investisseurs institu- tionnels de long terme, souligne ALRE. Quelques investisseurs voient également dans ce trou d’air l’occasion d’entrer sur le marché à des conditions favorables, à l’instar de nouveaux entrants améri- cains et du Moyen-Orient. » © DR Notre nom change, pas notre ADN . Nous avons l’ambition de changer notre métier pour devenir les promoteurs d’un avenir meilleur. Nous inscrivons notre action dans le temps long. C’est ainsi que nous concevons depuis 25 ans notre métier : imaginer pour les clients et l’ensemble des parties prenantes, des solutions d’investissement et des projets immobiliers durables et performants. Nous croyons qu’en tant qu’investisseur et développeur, nous pouvons jouer un rôle dans la construction d’un avenir plus responsable. Mieux qu’une référence, nous aspirons à devenir un modèle à suivre. Retrouvez-nous sur telamon-groupe.com LE GROUPE PANHARD DEVIENTNotre nom change, pas notre ADN . Nous avons l’ambition de changer notre métier pour devenir les promoteurs d’un avenir meilleur. Nous inscrivons notre action dans le temps long. C’est ainsi que nous concevons depuis 25 ans notre métier : imaginer pour les clients et l’ensemble des parties prenantes, des solutions d’investissement et des projets immobiliers durables et performants. Nous croyons qu’en tant qu’investisseur et développeur, nous pouvons jouer un rôle dans la construction d’un avenir plus responsable. Mieux qu’une référence, nous aspirons à devenir un modèle à suivre. Retrouvez-nous sur telamon-groupe.com LE GROUPE PANHARD DEVIENT22 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net COMMERCES LE REVIVAL DU Par Aurélien JOUHANNEAU etail’s not dead. Après un mauvais cru 2021 – dû à une succession de crash tests (retail bashing, gilets jaunes, Covid-19…) – l’immo- bilier commercial retrouve grâce aux yeux des investisseurs. Selon les données de CFNEWS IMMO, plus de 4,2 Md€ ont été déployés sur ce segment de marché depuis le début de l’année. « Ce revival, selon Antoine Grignon, directeur du département investissement de Knight Frank France, permet au commerce de capter 25 % des volumes investis dans l’immobilier d’entreprise tricolore, contre 13 % en 2021. » À cet ef- fet rattrapage, s’ajoute aussi un effet d’aubaine. « Le retail est aujourd’hui la classe d’actifs la plus rémunératrice avec un spread vs bureau/logis- tique pouvant aller jusqu’à 200/300 points de base », emboîte Alexandre Boucly, directeur général France d’Avison Young. Cette belle éclaircie pour ce segment s’explique, contrairement au bureau, par un “vrai” repri- cing des actifs accepté par les vendeurs. En deux ans, le retail est rede- venu « hyper compétitif », selon Antoine Grignon. RETAIL Des méga-deals off market F ait remarquable, ce cru 2022 recense une douzaine de dossiers échangés pour plus de 100 M€, dont deux méga-deals off market dans le high street retail parisien. Le 150 Champs-Élysées, repris par le fonds Cheval à Groupama Immobilier (710 M€), et la mainmise de 23 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net La fièvre des portefeuilles 16, c’est le nombre de porte- feuilles – en particulier ceux dédiés au sport, à la restauration et l’alimentaire – à avoir animé le segment de l’immobilier commercial en 2022 d’après les données de CFNEWS IMMO. En témoignent les acquisitions orchestrées par BNP Paribas REIM sur 17 Decathlon (150 M€) et Ares Management Corporation sur 37 restaurants Burger King et Quick (135-140 M€). La fièvre des portefeuilles de commerce ne s’arrête pas là… En duo, Herr- mann Frères & Fils Immeubles et Groupe Terrot – deux foncières familiales associées à Val de France Immo –, ont valorisé 123 lots de commerces repris auprès de Paref Gestion autour de 50 M€. Sans oublier bien sûr la mainmise de SGM sur plusieurs magasins Galerie Lafayette pour un montant oscillant entre 100 et 200 M€. Sur le front de l’alimen- taire, Tristan Capital Partners s’est illustré avec la signature sur quatre hypermarchés et deux supermarchés (50 000 mètres carrés) exploités par Casino (71,8 M€). En joint-venture, Bati- part et Atland Voisin ont quant à eux repris, contre un ticket de 150 M€, un portefeuille de six ac- tifs tricolores auprès de Carmila. LVMH sur les bijoux parisiens de la famille Dray. De sources concordantes, la part retail de ce portefeuille – qui recense, entre autres, le 22 Montaigne (Louis Vuitton) et le 7 Paix (Pia- get) – représente 40 à 50 % des 900 M€ consentis par Bernard Arnault. Au rayon des bonnes nouvelles, le retail park jouit toujours d’un franc succès. « C’est l’actif star de 2022 pour les institutionnels », relève Alexandre Boucly. Si Amundi Immo- bilier est passé en caisse pour le Shopping Parc Carré Sénart contre un taux de 4,7 %, BNP Paribas REIM, nourri par sa soif de diversification, a injecté un ticket de 183 M€ sur cette thématique (Mon Beau Buchelay et Enox). D’après les données de CFNEWS IMMO, 500 M€ ont été déployés dans les parcs d’activités commerciales. « Cette classe d’actif aura été bénie Le 22 avenue Montaigne à Paris où se love Louis Vuitton. © LVMH24 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net Les retail parks auront été bénis des dieux pendant plus de 18 mois. 150 CHAMPS-ELYSÉES Ile-de- France Paris18 000 Fonds Cheval PORTEFEUILLE DRAY (22 MONTAIGNE ET 12 PAIX) Ile-de- France Paris3200LVMH WESTFIELD CARRÉ SÉNART (45 %) Ile-de- France Seine-et-Marne 52 650 Société Générale Assurances, BNP Paribas Cardif VILLENEUVE 2 Hauts-de- France Villeneuve- d'Ascq 56 400 Ceetrus PORTEFEUILLE OLYMPE (17 MAGASINS DECATHLON) Francen.d 85 000 BNP Paribas REIM CIBLESCIBLESPÉRIMÈTREPÉRIMÈTRESECTEURSECTEURSURFACE*SURFACE*ACQUÉREURSACQUÉREURS LES 5 PLUS GRANDES OPÉRATIONS RETAIL EN FRANCE (*) En m 2 - (**) En millions d’euros des dieux pendant plus de 18 mois, mais depuis septembre, les produits manquent à l’appel », stipule Antoine Grignon. Selon nos informa- tions, un appel d’offres vient d’être lancé par le duo Picture Asset Management/Hurban sur Parenthèses à Persan (Val d’Oise). « Sans localisation prime et track record, ce futur retail park ne sera pas facile à vendre », glisse un proche du dossier. Les centres commerciaux gardent la forme A u chapitre des autres réjouissances, les centres commerciaux prime gardent la forme grâce aux cessions d’Unibail-Rodamco-Westfield. Après s’être dé- lesté de 45 % de Carré Sénart (450 M€) auprès de Société Générale Assurances COMMERCES Antoine Grignon, Knight Frank France. © DR25 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net et BNP Paribas Cardif, la foncière cotée au CAC 40 a lâché Villeneuve 2, près de Lille, aux Mulliez (Ceetrus, Nhood) autour des 250 M€ d’après nos sources. En revanche, O’PariNor – présenté au marché depuis… 2018 –, n’a toujours pas trouvé preneur. Estimé peu ou prou à 300 M€ selon CFNEWS IMMO, la vente jumbo est à nouveau en stand-by. « Depuis la remontée des taux, la fenêtre de tir s’est refermée pour céder 100 % de cet actif », abonde un spécialiste du real estate. Quant aux actifs secondaires à remanier sur ce segment de marché, ils pâ- tissent encore d’un désintérêt. « Ils sont essentiellement la proie d’investisseurs opportunistes à forte dimension métier, qui sont les plus à même de restructurer ces actifs datés », estime Alexandre Boucly. De sources concordantes, la Régie du commerce est en passe de mettre la main sur Les Champs – un centre com- mercial de 11 000 mètres carrés à Saint-Brieuc – en deçà de 10 M€, soit moins de 900 €/m 2 . 2023 s’inscrit-elle dans les pas de l’année 2022 pour l’immobilier de commerce ? Rien n’est moins sûr avec un contexte géopolitique, éco- nomique et financier morose. « Le commerce est à l’arrêt sauf les retail parks et les commerces de proximité avec des valeurs métriques raisonnables », souffle un broker. Plusieurs spécialistes tablent sur une nouvelle décote de 5 à 15 % pour certains segments du retail et un TRI dans le prime entre 5 % et 6 %. Groupama Immobilier 7103 944coreQuasi vide n.d. Famille Dray360-450n.dcoreLouis Vuitton, Piagetn.d. Unibail-Rodamco- Westfield 4508 547 € coreMultilocatairesn.d. Unibail-Rodamco- Westfield 2504 433 €core+Multilocataires4,70% AEW1501 765 €coreDecathlon5,00% CÉDANTSCÉDANTSVALORISATION**VALORISATION**PRIX AU MPRIX AU M 22 STRATÉGIESTRATÉGIEUTILISATEURSUTILISATEURSRENDEMENTRENDEMENT Source : CFNEWS IMMO > > SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSI26 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net © DR27 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net MUR DE L’ESG OU VALEUR VERTE ? VERDISSEMENT DU PARC : l faut prendre l’événement par la main avant qu’il ne vous saisisse à la gorge ». Winston Churchill a toujours eu le sens de la formule et du timing. Sa citation résonne particulièrement fort aujourd’hui sur le sujet du verdis- sement de l’immobilier. Ce fameux “mur de l’ESG” comme le qualifie désormais le marché, « qui va tous nous secouer », comme le rappelle Georges Rocchietta, P-dg et co-fondateur d’Atland. On ne va pas décarboner à 15 % de TRI ! », lance-t- il. Pour sûr, si auparavant le marché préférait voir cette problématique sous l’angle de la green value, aujourd’hui, il prend petit à petit conscience qu’elle ne peut être que de faible rentabilité, voire plus consommatrice de capitaux que génératrice de plus-value. Être au rendez-vous du décret tertiaire de 2030, voilà l’échéance que tous les professionnels du real estate ont désormais bien en tête, intégrant que « le verdissement est aujourd’hui une composante du repricing », comme l’assure Philippe Depoux, président de La Française REM. « Lorsqu’on regarde un dos- sier à l’acquisition, on se pose immédiatement la question de sa capacité à être au rendez-vous de 2030, indique Lo ï c Hervé, directeur général délégué de Perial Asset Management. À défaut, on s’interdit de l’acheter s’il y a trop de capex à injecter. La décarbonation de l’actif est désormais pricée chez nous, on n’a plus le nez uniquement sur les taux de capi. » Par Sophie DA COSTA ESG Les questions ESG prennent une place prépon- dérante chez les investisseurs.28 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net ESG On ne va pas décarboner à 15 % de TRI ! Georges Rocchietta, P-dg d’Atland. Le prix d’acquisition, véritable point d’entrée C ertains experts prédisent déjà une décote de -20 % sur les immeubles peu vertueux, car peu liquides, n’intéressant pas les grands comptes et sujet à une taxonomie plus sévère. « Il faut être “décret tertiaire compliant”, affirme Sébastien Pezet, directeur général France et Europe de l’ouest de Generali Real Estate. Nous souhaitons être ambitieux sur ce sujet. Par conséquent, nous ne raisonnerons pas uniquement en termes de rentabilité immédiate sur ces investissements de verdissement de notre portefeuille, mais nous anticipons néanmoins une ré- percussion positive sur la valeur et la liquidité de nos actifs. », affirme-t-il. Toute la complexité étant de mettre un bon prix sur un actif car le seul point d’entrée est celui de sa valorisation à l’achat et la capacité technique à le verdir. À la cession, les discussions sont désormais beaucoup plus fines sur les perfor- mances environnementales des dossiers étudiés, surtout dans un marché en phase de retournement. « Les opportunités sont peu nombreuses donc forcément, on regarde de plus près le côté green et les écarts de taux sont bien plus importants que ce qu’on a connu jusqu’à présent. » Une frugalité heureuse C ar viser par exemple le label BBCA, c’est une dizaine de millions d’eu- ros en plus à prévoir par rapport à un permis de construire classique. « Construire bas carbone n’est pas encore valorisé par le marché, affirme un avocat d’affaires. L’utilisateur n’a aucune prime non plus. » Et Éric Donnet, directeur général de Groupama Immobilier, de rappeler que « moins de 1 % des matériaux sont aujourd’hui réemployés en France, c’est ridicule ! Nous avons constitué une plateforme pour que les maîtres d’ouvrage se parlent sur le réemploi de matériaux. Mais il a fallu lutter contre pas mal d’opposition. On s’attaque notamment à l’industrie du marché du neuf, qui est opposée à l’éco- nomie circulaire. » Mais pour Sophie Rosso, directrice générale adjointe de © DR29 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net Redman, le thème de la sobriété sonne clairement comme un réveil. « Les ressources ont toutes été disponibles en abondance (argent, coût du béton et du ciment anormalement bas). Nous vivons encore dans cette fiction. La sobriété, c’est déjà redonner un juste prix aux choses. Dans le geste de la construction, c’est la bonne quantité de béton à mettre et quand on peut avoir des alternatives, il faut le faire. C’est beaucoup d’intelligence, c’est très galvanisant. Je préfère d’ailleurs le terme de frugalité, qui peut être heureuse, car elle demande d’être malin, créatif… » Ambition carbone I l faut avoir bon sur toute la ligne et ne pas seulement cocher les classiques cases de l’ESG, abonde Stéphane Theuriau, partner chez BC Partners Real Estate. À savoir un immeuble bien localisé, dans un quartier vivant, bien conçu. Aujourd’hui, des bureaux en bois, loin de tout, sont des catas- trophes commerciales alors qu’ils remplissent tous les critères de l’ESG. » Autant cette dernière est devenue une arlésienne sur le marché, autant la décarbonation des portefeuilles est plus complexe à aborder. « Les règles du jeu ne sont pas totalement stabilisées sur ce point, note Sébastien Pezet. Par exemple le chauffage urbain collectif sera-t-il considéré de manière posi- tive ? Ce point reste à confirmer aujourd’hui. De plus, économie d’énergie et décarbonation peuvent dans certaines situations être des objectifs contra- dictoires. Toutefois là aussi, notre volonté est forte d’avancer résolument sur cet enjeu sociétal. » Comme pouvoir envisager des hausses de loyers pour les actifs les plus vertueux. Le bail à impact proposé par Guillaume Poitrinal est également cité parmi les bonnes idées, permettant d’obtenir de meilleurs coûts de financement pour un projet. À la clé, une prime verte déjà calculable selon MSCI. Tom Leahy, head of EMEA real assets research de l’organisme estime déjà que « les bureaux parisiens avec certification environnementale (Breeam, Leed, HQE) bénéficient d’une prime verte de 35 % par rapport aux immeubles comparables non-certi- fiés », selon sa toute dernière étude sur les prix de vente. Une tendance plus prononcée que le marché de Londres, où cette prime verte est actuellement de 25 %. > SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSI C’est la décote que prédisent certains experts sur les immeubles peu vertueux.Next >