< Previous10 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net Trois critères : la localisation, la localisation et la localisation E n parallèle, certains actifs à rénover continuent d’atteindre de fortes valeurs métriques. Black Swan Real Estate a notamment fait l’acquisition, contre près de 25 000 €/m 2 , de l’ancien siège de la Compagnie Geofinancière, qui fait face à l’église de la Madeleine dans le 8 e arrondissement. Rive Gauche, Naxicap – accompagné par Picture AM – a mis la main sur le 4 place du Palais Bourbon contre 27 M€, soit 22 500 €/m 2 , quand RedTree Capital et Eternam ont alloué plus de 22 000 €/m 2 pour le 11 Hoche. Union Investment s’est pour sa part offert le 59 Haussmann à restructurer pour quelque 21 000 €/m 2 , alors que Colliers Global Investors a acheté le 27 Vernet, près des Champs-Élysées, à 18 500 €/m 2 . Si les investisseurs grimpent dans les tours pour se positionner sur ces actifs value-add, c’est notamment que ces derniers profitent d’un emplacement indéniable, qui les sécurise sur le long terme. Miser sur les emplacements de demain D ’autres stratégies value-add visent toutefois à parier sur des localisations hors-QCA, et même hors-quartier tertiaire. Des investissements réalisés au sein d’arrondissements en devenir ou de plus en plus recherchés, à l’instar du 18 Toudic, repris par Aviva Investors Real Estate France à l’issue d’un process compétitif très intense au second semestre. Mis en vente à 80 M€ par la Chambre de commerce et d’industrie de région Paris-IDF, soit moins de 10 400 €/m 2 , cet ensemble vide s’est finalement valorisé près de 120 M€, soit 17 000 €/m 2 hors sous-sol. Situé entre la place de la République et le canal Saint-Martin, ce pur produit de création de valeur aura attiré une petite trentaine de candidats. « Face à la rareté persistante de l’offre et à la compression des taux, les investisseurs pourraient être tentés de prendre plus de risque pour atteindre leurs objectifs de rendement et tirer parti de la reprise », anticipaient en octobre dernier Matthieu Garreaud et Antoine Grignon, co-directeurs du département investissement de Knight Frank. INVESTISSEMENT DANS LE REAL ESTATE11 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE -Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net Les investisseurs pourraient être tentés de prendre plus de risque . Matthieu Garreaud et Antoine Grignon, knight Frank. > Rétro 2021 : les grands investissements immobiliers de l’année. > Bureaux : deux fois plus de capitaux engagés dans le Croissant Ouest que le QCA. SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSI Le 7 e arrondissement perce à 300 M€ Français comme étrangers, nombreux sont les investisseurs, en 2021, à avoir orienté leurs capitaux vers la Rive gauche “proche Seine“ à Paris, et plus particulièrement dans le 7 e arrondissement. Le phénomène n’est, certes, pas nouveau – il y a des investissements ter- tiaires dans ce secteur quasiment chaque année –, mais il a été largement amplifié au cours du premier semestre passé. C’est que le quartier affiche de nombreux atouts, notam- ment pour les bailleurs. « Loin de remplacer le QCA, la Rive gauche est plutôt complémen- taire au traditionnel quartier d’affaires, glisse Bertrand Le Gall, associé d’Alex Bolton, qui a réalisé plusieurs transactions dans ce sec- teur en 2021. Les loyers restent en haut de la fourchette parisienne, et l’environnement de travail est beaucoup plus mixte, ce qui est en- core plus recherché depuis ces derniers mois. » Le 15 Cognacq-Jay a ainsi été repris par J.P. Morgan (80 M€), quand le 4 Palais Bourbon a été valorisé par Naxicap et Picture AM (27 M€) –deux stratégies value-add. En parallèle, le 260 Saint-Germain (34 M€) et le 9/11 Villars (+30 M€) ont rejoint les portefeuilles de, respectivement, Groupama Gan REIM et BlackRock Real Assets dans le cadre de transac- tions core. Siège de nombreuses entreprises – Casino, Air Liquide… –, le 7 e arrondissement aura également séduit Interparfums, qui n’a pas hésité à débourser plus de 30 000 €/m 2 pour s’offrir son nouveau QG du 10 Solférino (125 M€). Au total, quelque 300 M€ ont été engagés dans ce quartier en 2021. © DR13 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE -Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net INVESTISSEMENT DANS LE REAL ESTATE LES TAUX QUI DONNENT LE TON DANS LE BUREAU DE PARIS ET SES ENVIRONS O n aura beau remettre en question le bureau, dont le modèle est défié par la crise sanitaire, il aura quand même encore marqué l’année 2021 par des yields record dans le core parisien et ses environs. Entendons par là des taux de rendements inférieurs à 3 % dans le quartier central des affaires, et des niveaux dépassant à peine les 3 % dans des quartiers un peu moins prestigieux. Une com- pression qui s’explique, selon Antoine Grignon, co-directeur de l’investissement chez Knight Frank France, « par l’attrait des biens sécurisés, dont l’offre limitée peine à satisfaire l’appétit des investisseurs. La concurrence pour les meilleurs actifs est d’autant plus forte que, contrairement aux précédentes crises, les ac- teurs étrangers sont très présents ». Selon les données récoltées tout au long de l’année par CFNEWS IMMO, cinq transactions ont fait ressortir, cette année, des yields inférieurs à 3 %. Par ordre croissant, on retrouve : 2,6 % pour le 17 Hoche, dans le 8e parisien, repris par Deka Immobilien auprès de l’Étoile Properties pour le compte de SFO Group (75 M€) ; 2,7 % pour l’emblématique Maison Bayard, dans le Triangle d’Or, cédé par LaSalle Investment Management à La Française REM pour le compte de CNP Assurances selon nos informations (≈ 300 M€) ; 2,7 % aussi pour le 16 George V, également situé dans le 8e, dont la finalisation est intervenue en début d’année par MACSF auprès d’Allianz Real Estate (+ de 200 M€) ; 2,9 % pour Maison Trévise, dans le 9e, acquis par Swiss Life Asset Managers France auprès du Groupe Mark (100 M€ selon nos infos) ; et 2,9 % pour le 260 Saint-Germain, dans le 7e, signé par Groupama Gan REIM auprès d’Axa IM Alts (34 M€). Par Sophie DA COSTA © Axel Schoenert Architectes Un poumon vert au cœur du quartier Mon- taigne, Maison Bayard, ancien siège de RTL est constitué de trois bâtiments à l’architecture disparate.14 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net Légèrement au-dessus des 3 % A u rang des transactions dont le rendement a légèrement dépassé les 3 %, les infor- mations récoltées par CFNEWS IMMO recensent huit dossiers. Le premier a atteint, selon nos sources, un taux de 3,08 % : il s’agit de l’immeuble du 5/7 Coq dans le QCA, qui se loge désormais dans le portefeuille d’Union Investment après avoir quitté celui d’Inves- co Real Estate (+ de 60 M€). Ensuite, au rang de ceux qui font ressortir un taux de 3,2 % figurent le 112 Wagram dans le QCA (17 e ), signé par Aviva Investors Real Estate France auprès de SFL (120,5 M€) ; le 11 Beaurepaire, dans le 10 e , propriété d’Amundi Immobilier après avoir été rénové par Braxton AM (- de 40 M€) ; et enfin le 8 Terrasse dans le QCA (17 e ), acquis par Monceau Assurances auprès de Swiss Life AM France (13,8 M€). Moins de 4 % D ans la liste de ceux qui atteignent les 3,3 %, on retient le 92 France dans le 13e pa- risien repris par Generali Real Estate et EDF Invest auprès d’Oxford Properties et INVESTISSEMENT DANS LE REAL ESTATE15 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE -Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net J.P. Morgan (+ de 300 M€). Juste après figure le 9 Argenson dans le QCA, dont l’acquisition par AEW et RVK auprès de Foncière Raynouard a fait ressortir un taux de 3,4 % (≈ 55 M€). Paris n’a pas le monopole des yields inférieurs à 4 %. Influence à Saint-Ouen a marqué un record avec un taux à 3,68 % selon nos sources, concédé par un club deal composé de Primonial REIM, EDF Invest et Samsung SRA, en le reprenant à Tishman Speyer (332 M€). Enfin, la plus grande transaction de l’année, l’ensemble Shift à Issy-les-Moulineaux, dont la finalisation a eu lieu en début d’année 2021, a généré un taux de 3,75 %. Là encore, c’est un club deal, mais cette fois franco-français, qui a acté ce rendement : Primonial REIM, La Française et EDF Invest, en l’acquérant auprès d’Unibail-Rodamco-Westfield pour 620 M€. > Maison Bayard, la plus emblématique cession de l’année est finalisée. > MACSF confirme l’acquisition de l’emblématique 16 George V. > Les investisseurs tablent sur une année à près de 30 Md€ engagés malgré un T2 languissant. SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSI16 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net INVESTISSEMENT DANS LE REAL ESTATE LES BUREAUX EN RÉGION : SORTIE GAGNANTE POUR LES MÉTROPOLES RÉGIONALES S i la force de l’immobilier d’entreprise dans les régions n’était plus à prouver, les grandes capitales du territoire français s’offrent le luxe - en pleine année de crise sanitaire - de se montrer plus résilientes que Paris et l’Île-de-France. Certaines d’entre elles réalisent une année exceptionnelle, voire record, au niveau de l’investissement, portées par des fondamentaux solides, par l’arrivée de nouveaux investisseurs, ou encore par des opérations supérieures à 100 M€ dans le bureau – qui reste la classe d’actifs dominante. « Les investissements en bureaux en régions devraient se rappro- cher des chiffres de 2018, qui représente la deuxième meilleure année après 2019, et atteindre voire dépasser les 3 Md€, un volume au-dessus de la moyenne sur 5 ans », explique Pierre-Michel Olivier, directeur investissement régions de BNP Paribas Real Estate Transaction. Tour de France. Par Guillaume GOUOT Lyon tourne autour du milliard É ternelle première grande métropole régionale, Lyon ne fait pas défaut à sa répu- tation en 2021, malgré un premier semestre pauvre en opérations, vite comblé par une deuxième partie de l’année bien plus dynamique. « On devrait tourner autour d’1 Md€ investis en 2021, dont 80 % dans le bureau », livre Gilles des Fontaines, directeur investissement Grand Lyon au sein de JLL. Les volumes chutent d’environ -35 % par rapport à la moyenne cinq ans, mais la capitale rhodanienne fait tout de même l’objet des trois plus grandes transactions de l’année dans le bureau en région. L’ensemble Silky Way, occupé par Alstom, a été vendu par Icade à UnofiGestion © DR17 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE -Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net d’Actifs pour 138 M€, quand Allianz Real Estate a mis la main sur le campus de Framatome, nommé Work’in Park, auprès de CoGV pour quelque 130 M€ selon nos sources. Enfin, La Française REM a engagé les capitaux de quatre de ses SCPI dans l’acquisition des Jardins du Lou 1 & 2, pour près de 100 M€. Marseille L a cité phocéenne récupère sa deuxième place en 2021, avec pas moins de 400 M€ engagés au cours de l’exer- cice passé, rien que dans le bureau. Parmi les transactions les plus conséquentes, l’investissement de Principal Real Estate et de Cepac Foncière dans l’immeuble Astrolabe, pour 90 M€, compte pour la troisième opération de l’année dans le bureau régional. Viennent ensuite les acquisitions de Real I.S. (Le Virage valorisé 60 M€) ou encore de New- Les investissements en bureaux en régions devraient se rapprocher des chiffres de 2018. Pierre-Michel Olivier, BNP Paribas Real Estate Transaction. © DR Imaginé par le cabinet AFAA, le nouveau campus de Framatome se compose de quatre immeubles de bureaux connectés sur cinq étages, et offre par ailleurs plus de 500 places de parking.18 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net ton Offices (Adriana), jumelées à des investissements d’Icade (Grand central, 32,4 M€) ou encore de Paref Gestion (Longchamps, 22 M€). Bordeaux E n se hissant à la troisième place, la métropole girondine réalise l’une de ses meilleures performances, notamment grâce à un troisième trimestre qui cumule 200 M€ engagés à lui seul. « On devrait dépasser les 400 M€ investis en 2021, avec plus des trois-quarts de ce volume dans le bureau, suivi du retail et enfin de l’activité », indiquent Olivier Chanon et Quentin Graff, du département études d’Evolis. L’excep- tionnel exercice passé est notamment porté par les ventes des Cimes et de Community, repris respectivement par Aéma REIM et Atream pour peu ou prou 60 M€ chacun. Lille L a métropole du Nord, très dynamique en immobilier d’entreprise, ne prend pas la deuxième place du classement pour cette fois, mais talonne Bordeaux avec quelque 300 M€ engagés dans le bureau en 2021 selon nos données. Une opération significative porte les volumes, l’acquisition par Amundi Immobilier du siège régional d’Orange à Villeneuve d’Ascq, ce qui est d’ailleurs la quatrième plus grande transac- tion de l’année dans le bureau régional. Les immeubles Emblem, Echo et Metronom sont également repris, respectivement par Aéma REIM, Newton Offices et AG Real Estate, pour des montants unitaires compris entre 35 et 45 M€. INVESTISSEMENT DANS LE REAL ESTATE © DR19 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE -Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net Ci-dessus, investissement de Principal Real Estate et de Cepac Foncière, l’Astrolabe, au cœur du quartier d’affaires Euroméditerranée à Marseille. Ci-contre, au sein du quartier d’affaires Euratlantique de Bordeaux : Les Cimes repris par Aéma REIM. © DR > Investissement : les régions tiendraient-elles la barre du navire en 2021 ? SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSINext >