< Previous20 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net HISTORIQUE LOGISTIQUE À peine le premier trimestre était-il terminé que les brokers recensaient déjà près d’1 Md€ investis dans l’immobilier logistique et quelque 3 Md€ de pro- cess en cours de marketing, faisant ressortir un taux de rendement prime record à 3,6 %. De quoi prédire une année de tous les superlatifs pour les spécialistes des entrepôts. Le cru n’a pas déçu. Selon les données de CFNEWS IMMO, un total de plus de 6 Md€ a été investi dans la logistique hexagonale en 2021 (vs environ 5 Md€ en 2020). C’est donc un nouveau record historique. Grands portefeuilles, actifs de logistique urbaine, sale & leasebacks, et vefa en blanc à des taux records, ont animé le marché à un rythme cadencé tout au long de l’année. Dans la liste des transactions de 2021, quelques noms bien marketés : au rang des portefeuilles paneuropéens figurent Tiger (400 M€ pour la partie française, acquis par le fonds Par Sophie DA COSTA La messagerie FedEx à Alfortville, reprise par LaSalle IM.21 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE -Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net INVESTISSEMENT DANS LE REAL ESTATE souverain singapourien GIC) et Omega (375 M€ pour la partie française, reprise par Dream Industrial REIT). Au rang des por- tefeuilles français, on recense Optimus (286 M€, signés Hines), Omega encore (235 M€ par l’allemand DWS), Spark (220 M€ signés par le suédo-américain EQT Exeter), M7 FAF (172 M€ par le britannique Oxford), Fairway (147,5 M€ par l’américain J. P. Morgan), ou encore North (140 M€ par l’allemand Deka)... Les investisseurs internationaux se sont ainsi nettement distin- gués dans ces processus d’appels d’offres, qui ont vu l’arrivée de nouveaux entrants. Hines notamment, sur le sale & lease- back portant sur la douzaine d’entrepôts prime cédés par Auchan Retail. Un process qui, à lui seul, a attiré une vingtaine de propo- sitions lors du premier tour, révélant dès le début de l’année un volume de 6 Md€ de capitaux prêts à être déployés sur le marché de la logistique ! Le portefeuille Spark, réunissant quelque six entrepôts occupés par Log’s dans le Nord de la France, cédés par Morgan Stanley pour quelque 220 M€, a lui aussi été vu par plus de soixante-dix candidats. Record de taux L e niveau atteint par les taux de la logistique disent à eux seuls la nouvelle ère dans laquelle la classe d’actifs est entrée : autour de 3 % à la fin de l’année 2021, soit une compression de son taux autour de 50 points de base sur un an. C’est tout simple- ment la seule classe d’actifs de l’année à avoir acté une telle compression, qui atteint des niveaux record dans la logistique urbaine des portes de Paris. Pour son acquisition d’un entrepôt value-add à Garges-lès-Gonesse (pour 1 700 €/m 2 ), Valor Real Estate a ainsi consenti un taux autour de 3,3 % selon nos informations. Une nouvelle référence de taux a même été établie dans les vefa en blanc : d’après nos sources, la cession de la plateforme de Nanteuil-le-Haudouin, finalisée par le groupe Panhard auprès de Deka Immobilien, a fait ressortir un yield autour de 4,5 %, sachant qu’une garantie locative a été offerte par le promoteur. Mais la demande est telle dans la supply chain, tant du côté des investisseurs que des utilisateurs, que le potentiel de réversion positive des loyers fait briller les business plans. Les loyers des entrepôts du dernier kilomètre situés aux portes de Paris tournent désormais autour de 150 €/m 2 /an, voire plus, alors qu’ils stagnaient depuis plusieurs années autour de 100 €/m 2 /an. © BNP Paribas REIM La réversion positive des loyers pousse les investisseurs à surenchérir les prix, y compris sur le foncier. 22 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net Les prix du foncier ont triplé C ’est cette réversion positive des loyers qui pousse les investisseurs à surenchérir les prix, y compris sur le foncier. C’est là l’autre événement marquant de l’année logistique : la valeur métrique atteinte par certains terrains stratégiques, qui a même poussé les collectivités à surveiller ces dossiers. Les niveaux atteints par les récents appels d’offres en cours ont laissé perplexes les observateurs les plus aguerris de ce marché, qui expliquent tout à la fois ces prix par la rareté des terrains, la complexité d’obtenir les autorisations pour faire sortir de nouveaux entrepôts de terre et du nombre toujours plus grand d’investisseurs, qui veulent se lancer dans le développement en blanc. Un process a particulièrement retenu l’attention du marché : celui portant sur le terrain de 27 hectares à Cergy-Pontoise, sur lequel était situé le centre de stockage monde des pièces déta- chées de Renault, laissé vacant. Selon nos informations, le marketing a démarré à 45 M€ pour finir à… 85 M€ ! Soit un prix au mètre carré qui a frisé les 300 €. Une centaine d’investisseurs ont été INVESTISSEMENT DANS LE REAL ESTATE23 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE -Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net approchés pour cet appel d’offres, parmi lesquels des tandems formés par des promoteurs et des investisseurs. Selon nos sources, c’est Dentressangle Immo- bilier Logistique, investisseur de long terme, qui a remporté le processus. Là n’est pas le seul appel d’offres à avoir créé une nouvelle référence de marché. À Villeneuve-Saint-Georges, dans le Val-de-Marne, le process sur un terrain appartenant à Philips, totalisant 140 000 mètres carrés avec un actif inoccupé, a nécessité pas moins de quatre tours pour désigner le repreneur. Marketé à 47 M€, les offres sont montées jusqu’à 200 M€, faisant ressortir une valeur métrique de 1 400 €/m2 pour un foncier francilien. Là encore, c’est du jamais vu. À cela qu’il s’agit de l’un des derniers grands terrains disponibles dans la région, très bien situé. D’après nos informations, celui qui l’a emporté est Goodman, dans l’idée d’y réaliser un data center. La promesse a été signée et la réitération devrait se réaliser en 2022. > Le portefeuille Tiger, plus grand portefeuille logistique de l’année en France. > Logistique : le portefeuille Optimus, deuxième plus grande transaction du semestre, remporté par un nouvel entrant. SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSI La cession finalisée du centre logistique de Nanteuil-Le- Haudouin par le groupe Panhard auprès de Deka Immobilier, a fait ressortir un yield autour de 4,5 % .24 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net LE RÉSIDENTIEL AU SOMMET F aire le bilan de l’année sur le marché de la vente en bloc de logements revient d’abord à identifier le poids des grands portefeuilles, cédés en vefa par les majors de la promotion (LA tendance de l’année), ainsi que celui des opérations corporate. Tout compris, le chiffre à retenir sur le montant global investi dans le résidentiel en France est de 7 Md€, dont un volume largement majoritaire pour les actifs classiques et intermédiaires, le solde revenant au résidentiel géré. JLL avance même plus de 8 Md€ en 2021 dans ce qu’il appelle les “actifs living”, incluant le logement, le résidentiel géré et la santé. Une seule opération suffit à expliquer la nouvelle année record de cette classe d’actifs, dans la lignée des 7 Md€ déjà enregistrés en 2020 : l’entrée d’Axa IM-Alts au capital de Cronos, la foncière dédiée au logement intermédiaire d’in’li, filiale d’Action Logement, dont la valeur du portefeuille (5 900 logements existants et 4 000 neufs en région parisienne), a approché les 2 Md€. Une autre grande opération corporate est également en cours, mais dont la finalisation sera pour 2022 : celle de CDC Habitat qui, via sa filiale Ampère Gestion, a mis plus de 8 000 logements sur le marché pour une valeur de 2,5 Md€ et un rendement de 3,2 %. Par Sophie DA COSTA INVESTISSEMENT DANS LE REAL ESTATE © Franklin Azzi & Chartier Dalix 25 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE -Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net 2 % de rendement T out à leur quête « d’actifs résilients et protecteurs de leur valeur, les investisseurs plébiscitent le résidentiel sous toutes ses formes », rap- pelle Chrystèle Villote, head of residential & healthcare capital markets de Cushman & Wakefield France. La tendance, déjà très forte en 2020, n’est pas près de s’inverser, ce marché étant soutenu par de puissants moteurs mainte- nant le taux prime à son niveau plancher (2 % pour les plus beaux actifs pari- siens) : une offre rare, des liquidités considérables et un appétit insatiable des investisseurs pour le logement. « Les liquidités s’orientent désormais davantage vers le logement, d’autant plus que les dossiers sont moins nombreux que les années précédentes sur le marché du bureau. Nous avons déjà plusieurs mandats en cours pour ce début d’année, pour un volume de plus de 350 M€ », assure Guillaume Atten, directeur d’Ikory Capital Markets. Un programme de logements porté par Emerige à Versailles. 26 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net Nouveaux entrants L ’equity story a de quoi motiver les nouveaux entrants. Au rang de ceux qui ont réussi à concrétiser leur pre- mière acquisition cette année figure PGIM Real Estate, qui s’est emparé de deux actifs dans le 16 e arrondissement pour un volume de 86 M€ selon nos sources. Figure aussi Hines avec la reprise d’un portefeuille en vefa et en blanc de 500 logements développés par Kaufman & Broad pour envi- ron 160 M€ d’après nos informations. Comme en 2020, les ventes réalisées auprès de promoteurs continuent d’alimen- ter fortement la dynamique du résidentiel et de faire gonfler la part du logement neuf dans les volumes investis. Inspirés par le plan de relance exceptionnel lancé lors du premier confinement par CDC Habitat (la filiale immobilière de la CDC a passé une commande historique auprès des promo- teurs nationaux et régionaux, signant près de 7 Md€ d’inves- tissements en 2020), les spécialistes du real estate ont voulu à leur tour avoir leur part de ce pipeline de projets. Gecina a pris les devants, en structurant des JV avec Nexity, puis Woodeum, dans lesquelles elle est minoritaire. Hines a choi- si de faire ses premiers pas avec Kaufman & Broad. La Fran- çaise REM a elle aussi sécurisé un pipeline auprès de Vinci Immobilier pour quelque 200 M€ et a, dans la foulée, sourcé un autre portefeuille auprès d’Altarea, pour un montant cette fois supérieur à 200 M€. « L’une des grandes tendances de l’année à venir sera le retour de l’arbitrage d’immeubles ou de portefeuilles d’immeubles détenus par des investisseurs ins- titutionnels ou des foncières, assure Guillaume Atten. La loi Climat et Résilience, publiée au Journal Officiel en août der- nier, les y incitera puisque dès 2023, les propriétaires de loge- ments énergivores seront contraints de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent pouvoir remettre en location leur parc résidentiel. » Le résidentiel et ses spécia- listes ont assurément de beaux jours devant eux. INVESTISSEMENT DANS LE REAL ESTATE Nous avons déjà plusieurs mandats en cours pour pour un volume de plus de 350 M€. Guillaume Atten, Ikory. © DR > Résidentiel : les performances hors norme de la vente en bloc. > La vente en bloc de logements en route vers des records de volumes investis. SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSIINVESTISSONS DANS LA VILLE POUR CEUX QUI LA VIVENT À La Française, nous sommes convaincus que pour générer de la valeur utile et rendre la ville durable, l’investissement immobilier doit se traduire par des actions concrètes au profit de ceux qui vivent la ville. Découvrez en vidéo la ville by La Française, une ville plus humaine, plus accessible et plus écologique. la-francaise.com28 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net LE COMMERCE DE PÉRIPHÉRIE INVESTISSEMENT DANS LE REAL ESTATE NOUVEL ELDORADO DES INVESTISSEURS Par Aurélien JOUHANNEAU Le Decathlon de Lannion. D’après nos sources, un nouveau portefeuille Decathlon valorisé 150 M€ détenu par AEW a déjà attiré pas moins de dix offres principalement émises par des SCPI. L e mouvement des Gilets jaunes, les grèves et le retail bashing n’avaient pas totalement entaché l’appétit des investisseurs pour l’immobilier commercial. Mais c’était sans compter sur l’apparition de la Covid-19... Selon les données de CFNEWS IMMO, les sommes engagées dans la classe d’actifs dépassent légèrement les 2 Md€ en 2021 – contre 4,15 Md€ l’an passé et 5 Md€ en moyenne depuis dix ans. « Malgré une accélération des transactions en cette fin d’année, le montant investi en retail accuse une baisse de plus de 40 % sur un an », corrobore Antoine Grignon, co-directeur du département investissement de Knight Frank France. Le broker estime par ailleurs que ce résultat pourrait représenter le point bas du marché des commerces. A u chapitre de 2021, il est un produit qui a connu la consécration auprès des investisseurs : le retail park. « Pour la première fois de leur histoire, les parcs d’activités commerciales rassemblent la majorité des volumes investis, soit plus d’un milliard d’euros », stipule Antoine © DR29 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE -Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net Grignon. En la matière, la joint-venture formée par Altarea et Crédit Agricole As- surances fait figure de référence. Outre la présence de commerces de gare, le deal rassemble pas moins de neuf retail parks dans l’Hexagone échangés pour un taux de rendement moyen 5,5 % d’après CFNEWS IMMO. Au rayon des parcs d’acti- vités commerciales, TwentyTwo Real Estate n’a pas hésité à mettre un ticket de 80 M€ sur la table pour remporter Chasse Sud à Chasse-sur-Rhône (au sud de Lyon). « Les volumes unitaires supérieurs à 50 M€ ne sont plus des repoussoirs pour les investisseurs sur cette typologie d’actifs », observe Antoine Grignon. Next >