< Previous30 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net Par Guillaume GOUOT RÉGIONS La Marseillaise s’est échangée contre 244 M€ cette année. ortées par des métropoles régionales qui ne se laissent pas abattre par le contexte économique, les régions réalisent globalement une bonne année 2022. Le début du millésime était évidemment propice aux deals, mais même depuis cet été, les transactions se poursuivent – en premier lieu dans le bureau, qui plus est sur les gros volumes. Et le constat est là : les territoires se montrent plus résilients que Paris et l’Île-de-France. Si les problématiques de la capitale se retrouvent partout en France – pricing compliqué, hausse des taux, attentisme… –, elles semblent toutefois moins impactantes en région. Les investisseurs domestiques restent fidèles aux métropoles et aux rendements plus attractifs, les SCPI et leurs grandes collectes se diversifient largement en dehors de Paris, les investisseurs étrangers n’ont pas pris la poudre d’escampette, et les renégociations sont loin d’être systématiques. De leurs côtés, les yield fluctuent également de manière plus maîtrisée qu’en Île-de-France, alors que les process avortés se comptent à peine sur les doigts de la main… Tour d’horizon. LA BELLE UNE RÉSILIENCE À FAIRE ROUGIR FRANCILIENNE © Jean NouvelDLA Piper vous accompagne partout dans le monde Présent dans plus de 40 pays, et classé chaque année parmi les cabinets d’affaires les plus reconnus dans le monde par l’index Global Elite Law Firm Brand 2022 de l’agence Thomson Reuters (anciennement Acritas), DLA Piper s’impose comme un partenaire de premier plan pour accompagner ses clients. A Paris, DLA Piper est un acteur incontournable de la place, réunissant près de 160 avocats dont plus de 30 associés. DLA Piper, 27 rue Laffitte, 75009, Paris +33 (0)1 40 15 24 00 | paris@dlapiper.com www.dlapiper.com DLA Piper is a global law firm operating through various separate and distinct entities. Further details of these entities can be found at dlapiper.com. This may qualify as “Lawyer Advertising” requiring notice in some jurisdictions. Copyright @ 2022 DLA Piper. All rights reserved.32 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net LA MARSEILLAISERégion SudMarseille38 000Perial Asset Management M LYON (88 %) Auvergne Rhône-Alpes Lyon27 400BlackRock Real Estate URBAN GARDEN Auvergne Rhône-Alpes Lyon29 000Principal RE, Atream SENSORIUM Haut-de-FranceLille18 274Primonial REIM ODESSA Auvergne Rhône-Alpes Lyon13 800Union Investment CIBLESCIBLESPÉRIMÈTREPÉRIMÈTRESECTEURSECTEURSURFACE*SURFACE*ACQUÉREURSACQUÉREURS LES 5 PLUS GRANDES OPÉRATIONS RÉGIONALES (*) En m 2 - (**) En millions d’euros - Le bureau conserve son rôle moteur E n mélangeant les différentes classes d’actifs, les régions représentent cette année plus de 40 % des volumes engagés en France selon MBE, soit… le plus haut taux jamais enregistré depuis le début du siècle ! « Les investisseurs sont venus chercher un rendement supérieur en région parce que les taux pratiqués à Paris et en Île-de-France ne correspondaient plus à leurs ob- jectifs de distribution, expliquent Damien Doublet et Grégoire Onillon, respectivement associé et chargé d’affaires chez Catella Property à Lyon et Nantes. Les métropoles secondaires deviennent elles aussi de plus en plus attractives. » Avec un volume total qui s’approche des 2 Md€ au fil des mois selon nos données, les bureaux restent le moteur des régions, avec quelques transac- tions significatives comme La Marseillaise (244 M€), M Lyon (190 M€) ou encore Sensorium à Lille (124 M€) et Urban Garden de nouveau à Lyon (157 M€). Du côté des commerces, la dynamique des retail parks porte la RÉGIONS Même les métropoles secondaires deviennent de plus en plus attractives. Damien Doublet, partner chez Catella. © DR33 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net Swiss Life AM France, Banque des Terrtoires, Cepac Foncière… 2446 421core Aix-Marseille Métropole, Orange, Cepac, Haribo, Constructa… 4,98% DCB International1906 934vefa blancn.d.4,50% HIG Capital1575 414coreEngie, Mylan3,69% Bouygues Immobilier, Projectim 123,66 764vefa blancn.d.4,70% Icade Promotion, Sogeprom 1087 826vefa blancn.d.n.d. CÉDANTSCÉDANTSVALORISATION**VALORISATION**PRIX AU MPRIX AU M 22 STRATÉGIESTRATÉGIEUTILISATEURSUTILISATEURSRENDEMENTRENDEMENT Source : CFNEWS IMMO Et l’hôtellerie ? Généralement exclue des volumes, l’hôtellerie a réalisé un retour sur le devant de scène sans précé- dent en 2022, et notamment en région. Le tourisme de montagne n’y est pas pour rien, avec pas moins de trois Club Med échangés cette année dans les Alpes, pour un volume total d’environ quelque 380 M€ – BNP Paribas REIM s’est positionné sur deux établissements, pour le compte d’une SCPI puis pour un OPCI, alors que Perial AM a engagé une SCPI sur le dernier. Outre cela, un portefeuille bordelais s’est également vendu pour 15 M€, quand un 3* lillois s’est valorisé peu ou prou 10 M€. Plus d’une dizaine de transactions inférieures à 10 M€ se sont également finalisées, comme à Arras, Avignon, Valence, Chamonix, Libourne ou encore Lorient. typologie malgré la sélectivité des investis- seurs et la fébrilité des prêteurs. Plusieurs actifs se sont échangés à Hénin-Beaumont (20-30 M€), Saint-Paul-lès-Romans (25 M€), Brest (22 M€) ou encore Pleurtuit (<20 M€) et La Rochelle (13 M€), alors même que les centres commerciaux reprennent du poil de la bête – Villeneuve 2 près de Lille (250 M€), Les Flâneries à La Roche-sur-Yon (100- 200 M€), ou même le Cours Oxygène à Lyon (40 M€) et Avaricum à Bourges (<30 M€). La logistique et ses nombreux portefeuilles régionaux (Cornerstone, Castignac, Serris REIM…) participent également aux belles performances, bien que l’activité subisse un réel repricing. > > SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSI34 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net HÔTELLERIE DERRIÈRE LES EXCEPTIONNELLES Par Sophie DA COSTA et Aurélien JOUHANNEAU PERFORMANCES L’INCERTITUDE En cette fin d’année, il se murmure que deux palaces – le Ritz et le Meurice – sont à vendre.35 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net u’on se le dise, 2019 reste la dernière vraie année de référence pour l’hôtel- lerie et 2022 ne saurait changer ce constat. Les performances réalisées par le segment ont été telles ces douze derniers mois qu’elles ne s’expliquent que par l’effet de rattrapage des deux terribles années de pandémie pour le sec- teur. La reprise est particulièrement perceptible sur le tourisme de loisirs, qui a permis de retrouver des niveaux de RevPar équivalents à 2019. « En 2022, les Ebitda ont été positifs et ont prouvé les bonnes performances opérationnelles des hôtels, rapporte Jean-Marc Andreola, associé d’Imhotel. Mais tous les nou- veaux coûts (hausse de l’énergie, des taux d’intérêts, des matériaux, des salaires et de la baisse de la clientèle chinoise) ne sont pas encore identifiés dans les bilans », nuance-t-il. L’hôtellerie est à ce titre très représentative de la diver- gence entre macro et micro-économie, car nul ne sait prédire quels vont être © Florence Piot - AdobeStock36 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net Aujourd’hui, il faut disposer de 50 à 60 % de fonds propres pour se positionner à l’acquisition dans la nouvelle donne de marché. Plus de 2 Md€ injectés C omment cela vient-il se traduire sur le marché de l’investissement en 2022 ? « En quelques semaines, j’ai reçu une dizaine de dos- siers à la vente, confie un broker. Il y a de la liquidité et de la demande et pas réellement de repricing, comptant qu’il faut disposer de 50 à 60 % de fonds propres pour se positionner à l’acquisition dans la nou- velle donne de marché. » Particulièrement à la traîne sur le premier semestre, Paris rebondit en cette fin d’année avec la cession – non sans mal – du Westin Paris Vendôme (650 M€). L’emblématique 4* de 428 clés, à remettre aux standards du marché, est désormais la propriété de son actionnaire minoritaire – Dubaï Holding, le fonds détenu par le cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum. Mis sur le marché bien avant le conflit ukrainien et le choc énergétique, Henderson Park l’avait pourtant marketé près de 800 M€ d’après nos informations. D’autres deals ont animé l’hôtellerie 4* parisienne : le Royal Saint-Honoré s’est HÔTELLERIE les résultats d’exploitation, ni si les prix moyens vont tenir dans les mois à venir. Tout juste peuvent-ils conforter le verre à moi- tié plein avec la perspective de bonnes années en 2023 et 2024, grâce à la Coupe du Monde de Rugby et les Jeux Olympiques 2024. De quoi donner des arguments aux vendeurs pour attendre avant de repricer leurs actifs. Quoi qu’il en soit, ceux qui s’en sortent aujourd’hui le mieux sont ceux qui affichent un bon équi- libre entre tourisme de loisirs et d’affaires, car ce dernier, lassé de deux années de visio Zoom et Teams, repart aussi. Tous les nouveaux coûts ne sont pas encore identifiés dans les bilans. Jean-Marc Andreola, Imhotel. © DR37 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net moyenné 87 M€, soit près de 1,3 M€/clé. Sur le segment 5*, le Pont Royal, logé dans les Hôtels du Roy, s’est envolé off market pour plus de 70 M€ auprès de milliardaires américains au premier semestre. Restons encore un instant dans la capitale… Au cœur de l’été, l’éclectique Soho House Paris – « un ovni sur le marché qui ne coche pas les cases de l’hôtellerie traditionnelle », pointe un spécialiste – a atterri dans le panier de deux SCPI d’Amundi Immobilier pour 93 M€ selon nos sources. Sur les plus de 2 Md€ injectés sur ce segment de mar- ché en 2022, l’hôtellerie de montagne, boostée par les cessions de Club Med et du portefeuille Lodge&Spa Mountain, flirte avec les 650 M€ d’après CFNEWS IMMO. « Les investisseurs (notamment institutionnels), via leurs campagnes de collecte amorcées avant les remous socio-économiques, sont notamment en première ligne de mire et permettent d’apporter de la sécurité dans l’exécution des opérations », abonde Sami Mendil, head of hotels investment properties de CBRE pour la France, la Belgique et le Luxembourg. Gigi, l’une des marques de restaurants de Paris Society. © Romain Ricard38 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net HÔTELLERIE WESTIN PARIS VENDÔME 4 *** Île-de- France Paris 1 er 428Dubaï Holding PORTEFEUILLES TOHAPI ET VACANCESELECT EuropeFrance110 000 * European Camping Group HÔTEL LACÉPÈDE 4 *** Île-de- France Paris 5 e 169Edyn (Brookfield) PORTEFEUILLE LODGE&SPA MOUNTAIN (4 ACTIFS) Francerégions171Whitegold Hospitality CLUB MED DE L'ALPE D'HUEZ Auvergne Rhône- Alpes Alpe d'Huez442BNP Paribas REIM CIBLESCIBLESPÉRIMÈTREPÉRIMÈTRESECTEURSECTEUR NOMBRE DE NOMBRE DE CHAMBRESCHAMBRES ACQUÉREURSACQUÉREURS LES 5 PLUS GRANDES OPÉRATIONS EN HÔTELLERIE EN FRANCE ET EN EUROPE (*) partie française - (**) En millions d’euros M&A sur Paris Society A u chapitre de 2022, relevons aussi la mainmise d’Accor sur la totalité des parts de Paris Society. Pour mémoire, le géant de l’hôtellerie détenait déjà 38 % des actions de ce groupe lancé par Laurent de Gourcuff – à la tête d’une cinquantaine d’adresses, dont le Gigi avenue Montaigne et à Courchevel, le Mūn sur les Champs-Elysées, la boîte de nuit parisienne Castel ou encore les projets hôteliers de l’Abbaye des Vaux de Cernay en Vallée de Chevreuse et la Citadelle de Vauban à Belle-Ile-en-Mer. D’après la presse spécialisée, ce M&A valorise le spécialiste de l’hospitality environ 330 M€. Selon nos sources, Laurent de Gourcuff aurait touché, à titre personnel, entre 60 et 80 M€ pour le rachat de ses parts par l’opérateur coté. Des process en stand-by M ais malgré des voyants au vert, le marché hôtelier – comme les autres classes d’actifs – n’est pas épargné par la remontée brutale des taux et le choc énergétique survenu peu avant l’été. « Si 2022 a été extraordinaire en termes de performances financières, on a conscience que le secteur est fragile. Par exemple, on ne sait pas si les prix moyens vont résister avec la hausse des coûts de l’énergie », relate un observateur. Une transaction notable sur 39 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net Henderson Park6501 518 692 value-addMarriottn.d. n.d.500*4 545value-addn.d.n.d. n.d.1701 005 917 coreLocken.d. n.d.150877 193value-addn.d.n.d. Batipart130294 118coreClub Medn.d. CÉDANTSCÉDANTSVALORISATION**VALORISATION**PRIX/CHAMBREPRIX/CHAMBRESTRATÉGIESTRATÉGIEUTILISATEURSUTILISATEURSRENDEMENTRENDEMENT FRANCE ET EN EUROPE Source : CFNEWS IMMO un établissement hôtelier du 19 e arrondissement vient ainsi de se gripper à quelques semaines du signing, du fait de la mise en place d’un nouveau contrat d’électricité, bien plus élevé, qui impacte très fortement le résultat net annuel initialement attendu. De facto, ce segment de marché tourne au ralenti, avec des process en stand-by. Ainsi en est-il, d’après nos informations, du California à Paris remis sur le marché après une première négociation avortée. « Colony Capital va devoir consentir à repricer ce 4* entre 120 et 150 M€, contre 167 M€ proposés par Schroders avant l’été », souffle une source. Au rayon des autres dossiers à l’arrêt : le Shangri-La, le Courtyard Porte de Versailles, le Méridien Porte Maillot ou encore l’Hyatt Regency Paris Etoile. Des actifs qui, de par leur taille et/ou du niveau de capex à injecter, requièrent une exper- tise certaine et très souvent, un important recours à l’effet de levier. En revanche, selon nos sources, Centaurus et Extendam sont en passe de closer la cession de deux hôtels dans la capitale – dont le Paris Céline – auprès d’un inves- tisseur international. Deux actifs ayant attisé les convoi- tises d’une centaine de repreneurs. En cette fin d’année, il se murmure également avec insistance que deux palaces – le Ritz et le Meurice – sont à vendre. Pour le premier, la famille Al Fayed en attendrait 1,5 Md€, quand pour le second, le sultan du Brunei en souhaiterait 1 Md€. > > SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSINext >