< Previous40 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net LOGEMENT ui aurait dit que le résidentiel en bloc, qui a tant alimenté les volumes inves- tis depuis l’apparition de la pandémie et le plan de relance lancé par CDC Habitat, verrait le nombre des investisseurs institutionnels s’y exposer se réduire comme peau de chagrin en 2022 ? L’immobilier, et particulièrement le ré- sidentiel, est pourtant LE produit anti-inflation, les revenus locatifs étant norma- lement indexés (exception faite de certaines grandes villes et du message quelque peu négatif passé par le Gouvernement au sujet de la hausse des loyers dans le résidentiel). Pour l’année à venir, elle est ainsi limitée à 3,5 %. « Concernant le loyer libre, il faut désormais décoter de 10 % », affirme Georges Rocchietta, P-dg et co-fondateur d’Altand. De quoi mettre de côté, pour un certain temps, le résidentiel en bloc chez les LPs. « Avant la hausse des taux d’intérêts et le choc énergétique de cet été, un immeuble de logements devait sortir, sur le business plan, à 2,5 %, rappelle un banquier d’affaires. Aujourd’hui, il ne peut sortir qu’à 3,5 %, ce qui constitue un différentiel considérable. » L’impact s’est ressenti dès la rentrée de septembre : près de 500 M€ de process ont été retirés du marché le temps d’un été, notamment ceux préemptés par des fonds basant leur equity story sur un fort levier de dette. Par Sophie DA COSTA DÉCOTER IL VA AUSSI FALLOIR © Jean-Paul Comparin - AdobeStock41 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net42 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net PORTEFEUILLE LAMARTINE (SHARE-DEAL) France Île-de-France, région 500 000 HÔTEL LAMBERT Paris Paris 44000 10 EUGÈNE LABICHE ParisParis 163 500 PORTEFEUILLE DE TROIS IMMEUBLESParisParis 153 859 Paul BertIDFCourbevoie5 800 CIBLESCIBLESPÉRIMÈTREPÉRIMÈTRESECTEURSECTEURSURFACE*SURFACE* LES 5 PLUS GRANDES OPÉRATIONS DANS LE RÉSIDENTIEL EN FRANCE (*) En m 2 - (**) En millions d’euros - Le résidentiel géré tient le marché S ur les neuf premiers mois de l’année, les membres du GIE ImmoStat (BNPPRE, CBRE, Cushman & Wakefield et JLL – associés à BPCE Solu- tions immobilières, Esset Valorisation et Ikory), relèvent 4,4 Md€ de montant global investi dans le résidentiel en France en une centaine de transactions (loge- ments locatifs classiques, intermédiaires, résidences étudiantes et seniors hors Ehpad, coliving, résidentiel mixte). Un volume en baisse de -21 % par rapport à la fin du mois de septembre 2021. Sur le seul troisième trimestre 2022, le repli s’affiche à -43 % par rapport à la même période l’an passé, en atteignant 629,1 M€, essentiellement causé par un fort ralentissement des investissements dans les actifs classiques (-62 %). D’après nos informations, Axa IM Alts a no- tamment retiré deux immeubles résidentiels du marché, un rue de Varenne dans LOGEMENT La remontée des taux attendue par les investisseurs institutionnels devrait contribuer à rétablir la décote naturelle entre bloc et découpe. Stéphane Imowicz, président d’Ikory. © DR43 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net CNP Assurances (85 %)CDC Habitat20004000core et vefa Xavier Niel Famille princière du Qatar20050 000value-add Foncière privéeIndivision familiale5214 857core Amundi ImmobilierPatrimoni47,812 387value-add La Française REM, PFA Interconstruction, BNP Paribas Immobilier 30-50n.d.vefa blanc ACQUÉREURSACQUÉREURSCÉDANTSCÉDANTSVALORISATION**VALORISATION**PRIX AU MPRIX AU M 22 STRATÉGIESTRATÉGIE EN FRANCE Source : CFNEWS IMMO le 7 e arrondissement de Paris et l’autre boulevard de Courcelles, dans le 17 e . Deux actifs qui représentaient un volume de 200 M€ en valeur. Un certain optimisme À la surprise générale, le résidentiel géré s’en sort beaucoup mieux, affichant une hausse de +91 % par rapport à l’an passé (993,3 M€ à fin septembre, mal- gré un recul du troisième trimestre de -36 %). Qu’en conclure ? Que deux moteurs tiennent le marché : la part plus importante que prévue du résidentiel d’exploitation et le share-deal sur le portefeuille Lamartine. Pour autant, les professionnels se veulent optimistes. « Le marché de l’investissement en bloc devrait redémarrer sur des bases assainies dans les prochains trimestres, assure Stéphane Imowicz, pré- sident d’Ikory. La remontée des taux attendue par les investisseurs institutionnels devrait contribuer à rétablir la décote naturelle entre bloc et découpe, au profit de leurs projets. » Sur le marché du neuf, l’équation est plus complexe. « Depuis un an et demi, la hausse des coûts et des délais de construction, le déploiement des nouvelles normes énergétiques, l’augmentation des taux d’emprunt, ainsi que les difficultés de financement engendrées par le taux d’usure ont amené le marché du neuf à piétiner, avec seulement 58 074 ventes au premier semestre 2022. » Malgré une forte hausse du nombre de permis délivrés (+21 % par rapport au premier semestre 2021), les mises en chantier ont reculé de -2 %. > > SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSI44 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net45 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net LA FÉBRILITÉ GAGNE LE MARCHÉ LOCATIF DES BUREAUX PARIS QCA our prendre le pouls du marché locatif des bureaux parisien en cette fin d’année, les spécalistes du real estate ont les yeux braqués sur le 21 rue Jean Goujon, dans le 8 e arrondissement – tant ce dossier résume à lui seul la frénésie qui s’empare du quartier central des afffaires (QCA) de la capitale. Contre toute attente, Covivio a loué cet ensemble prime de 8 600 mètres carrés au numéro un mondial du luxe – LVMH – selon nos sources. Car, pour mémoire, Roland Berger avait pré-loué 3 600 mètres au 21 Goujon en 2021, contre un loyer de 930 € HT/HC/m 2 /an sur neuf ans ferme. Dix-sept mois plus tard, Bernard Arnault devient l’unique locataire de cette pépite architecturale des années 30, en s’engageant sur 12 ans. De sources concordantes, le magnat du luxe – séduit par le dernier étage où il prévoit d’installer son family office – a reversé entre 4 et 8 M€ d’indemnités au cabinet de conseil en management en quinze petits jours. « Cette signature résume à elle seule le sentiment de fébrilité qui touche l’ensemble du segment locatif du QCA de la capitale, corrobore un spécialiste du real estate. Lors des visites d’immeubles, les niveaux de loyers ne sont même plus évoqués, tant les propriétaires savent qu’ils vont les louer à plus de 900 €/m 2 /an. » Par ar Aurélien JOUHANNEAU DEMANDE PLACÉE Le 21 rue Jean Goujon dans le 8 e arrondissement de Paris loué par LVMH. © UNE DE 46 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net 10 AVENUE FRANKLIN DELANO ROOSEVELT Paris QCAParis 8 e 120confidentieln.d. 5 RUE DE TILSITT Paris QCAParis 8 e 600Hydrafacialn.d. 128 RUE FAUBOURG SAINT-HONORÉ Paris QCAParis 8 e 690XTX MarketCipav 7 RUE DE TILSITT Paris QCAParis 17 e 1 000Dior Groupama Immobilier 52 AVENUE HOCHE Paris QCAParis 8 e 11 500Barclays J.P Morgan CIBLECIBLEPÉRIMÈTREPÉRIMÈTRESECTEURSECTEURPRENEURPRENEURPROPRIÉTAIREPROPRIÉTAIRE LES 5 PLUS GRANDES OPÉRATIONS LOCATIVES QCA DE PARIS (*) En m 2 - (**) €/m 2 SURFACE*SURFACE* Bataille enflammée sur le 52 Hoche A u printemps dernier, le 52 Hoche - un ensemble de 11 500 mètres carrés déte- nu par J.P. Morgan – avait déjà enflammé le marché locatif parisien. Comme révélé par CFNEWS IMMO, Eurazeo, Barclays et McKinsey se sont affrontés pour poser leurs valises dans le futur ancien siège d’Allen & Overy. « Le détenteur DEMANDE PLACÉE Le ‘‘cercle des 1 000’’ creuse son sillon à Paris QCA Se pencher sur les transactions au-dessus des 1 000 €/m 2 dans la capitale n’est pas chose aisée, tant le secret demeure la règle d’or pour les acteurs du real estate. Pourtant, selon nos sources, le ‘‘cercle des 1 000» s’est élargi sur plusieurs actifs prime en 2022. Hydrafacial, start-up dans la médico-esthétique, a posé ses valises sur 600 mètres carrés au 5 Tilsitt, contre 1 040 €/m 2 /an. Comme révélé par CFNEWS IMMO, XTX Market a loué, pour un ticket de 1 000 €/m 2 /an, 690 mètres carrés au 128 Faubourg Saint-Honoré. Jadis, ce cap avait déjà été franchi sur de (très) petites surfaces Place Vendôme. Sur cette place mythique, les compteurs se sont affolés à… 2 500 €/m 2 /an pour 300 mètres carrés en 2019. De sources concordantes, 120 mètres carrés ont égale- ment été récemment transactés à 1 131 €/m 2 /an au 10 Franklin Delano Roosevelet. « Avec un Ilat (indice de référence permettant de calculer la révision du montant du loyer d’un bail commercial, ndlr) supérieur à 4 % dans les deux ans à venir, les loyers augmenteront sensiblement, explique un spécialiste. De facto, pour des actifs adressés entre 960 et 980 €/m 2 /an, la barre symbolique des 1 000 €/m2 sera franchie. » Ainsi, le 32/34 rue Marbeuf – un actif de 12 000 mètres carrés redéveloppé par Gecina – devrait rejoindre aisément le «cercle des 1 000» à sa livraison en 2025. Toujours selon nos sources, Kering, groupe de luxe emmené par François Pinault, est en passe de signer le volet bureaux du 35 Montaigne pour un niveau compris entre 900 et 1 100 €/m 2 /an.A.J.47 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net 1131T3 2022 1040T2 2022 1000T1 2022 980T1 2022 980T1 2022 LOYER FACIAL**LOYER FACIAL**DATEDATE PARIS Source : CFNEWS IMMO de l’actif n’a pas hésité à organiser un appel d’offres, glisse une source proche du dos- sier. Il faut le souligner, c’est un procédé particulièrement exceptionnel sur la place ! » En bout de course, Barclays a proposé de s’y engager contre un loyer de 980 €/m2/an d’après nos informations. Et plus encore… Si l’on prend en compte les bureaux déployés en superstructure et l’indexation, la banque britannique s’est engagée sur 1 050 €/m 2 /an. « Une fois ce bail contracté, J.P. Morgan a même reçu des offres au-dessus du niveau de Barclays », abonde une autre source. Face au déséquilibre offre/demande, les brokers font état d’un loyer prime de 960 €/m 2 /an dans le QCA parisien en cette fin d’année – avec des mesures d’accompagnement en repli, estimées autour de 15 % à l’heure actuelle. « Cette valeur ne permet pas encore de dépasser le record atteint en 2002 (1 017 €/m 2 /an en euros constants), ni les niveaux de 2008 et 2009 (973 et 970 €), si l’on prend en compte l’inflation. Ce devrait être toutefois le cas en 2023 », soutient Cushman & Wakefield. En 2022, le sacro-saint QCA de la capitale va absorber 370 000 mètres carrés placés, soit une hausse de +32 % sur un an. Quant au taux de vacance, il doit tomber à 1,5 % d’ici la fin de l’année. « Les actifs de grade A ne représentent que 8 % du volume de l’offre disponible dans le QCA ce qui, compte tenu de la forte demande des utilisateurs, continue de mettre les valeurs locatives sous pression », assure Antoine Grignon, directeur du département investissement de Knight Frank France. Le ‘‘cercle des 900’’ se démocratise S ans tomber dans un inventaire à la Prévert, le ‘‘cercle des 900’’ s’est plus que démocratisé dans Paris QCA. Il n’y a que l’embarras du choix dans les deals à citer en 2022 : Morning Coworking sur 1 000 mètres carrés au 22 Bayard (915 €) ; Moët Hennessy au 50 Montaigne (925 €) ; Cleary Gottlieb au 14 Halevy Les actifs de grade A ne représentent que 8 % de l’offre disponible dans le QCA. Antoine Grignon, Knight Frank France. © DR48 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2022 www.cfnewsimmo.net (930 €) ; Eight Advisory sur le 37 Boétie et Cisco au 20 Washington pour 930-950 € ; Jacquemus sur le 64 Lisbonne (950 €) ; Blackstone et Oudot Notaires à 960 € sur Carré Concorde ; Dior à 980 € pour un millier de mètres carrés au 7 Tilsitt. « Jamais on n’aurait imaginé que des indus- triels comme Cisco envisagent de quitter la Première couronne pour des bureaux à 950 €/m 2 /an dans le cœur de Paris », stipule un fin connais- seur du marché locatif de la capitale. Dans la même veine, Oracle – lové à Colombes – recherche un nouveau totem tertiaire au cœur de Paris. Ce“cercle des 900” s’étend au-delà du périmètre du QCA et enjambe la Seine. Selon nos informations, Hugo Boss a récemment pris position sur l’hôtel particulier du 18 rue de Martignac (Paris 7 e ) pour 900 €. Dans le même arrondissement, l’ex-siège de la région Île-de-France - promis à une lourde restructuration – est pitché à plus de 900 €/m 2 /an. « Avec ce prix affiché, son propriétaire, AG2R La Mondiale, pourrait rencontrer quelques déconvenues », nuance un proche du dossier. Soupe à la grimace F ace à la santé de fer de Paris intra-muros, comment se comportent les marchés locatifs des bureaux périphériques ? « C’est la soupe à la grimace ! », résume un broker de la place. « Jamais le spread n’a été aussi élevé entre le niveau de Paris QCA et celui des autres secteurs autour de la capitale », emboîte un autre conseil. Si La Défense et la péri-Défense affichent respectivement des loyers prime de 600 et 570 €/m 2 /an, le taux moyen des mesures d’accompagnement y pointe à plus de 35 %. Le Crois- sant Ouest et La Défense demeurent très offreurs avec plus de 830 000 mètres carrés à livrer d’ici la fin de 2024, dont environ 70 % sont encore disponibles. Quant à la Première couronne Nord, c’est l’hécatombe… Mal- gré trois gros deals locatifs recensés à Pantin, Saint- Denis et Saint-Ouen en 2022, ce secteur accuse un taux de vacance qui atteint des sommets à 19,2 %. « Ce dé- séquilibre et l’écart croissant entre Paris et les autres secteurs de périphérie ne seront pas corrigés à court et moyen termes », parachève Antoine Grignon. > > SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSI DEMANDE PLACÉE C’est le taux de vacance de la Première couronne Nord et cela malgré trois gros deals locatifs recensés à Pantin, Saint-Denis et Saint-Ouen en 2022. cms.law/fl Considérer demain comme une opportunité CMS Francis Lefebvre est le premier cabinet d’avocat d’affaires français pluridisciplinaire et international. Notre cabinet est reconnu pour la qualité et la fidélité de sa clientèle - représentant tous les acteurs de l’économie - mais aussi pour sa capacité d’innovation et son aptitude à délivrer des conseils à forte valeur ajoutée. Assurances . Banque & finance . 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