CFNEWS IMMO Magazine Janvier 2022

< Previous30 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net L’ère des sale & leaseback C’est un phénomène déjà bien mature outre- Atlantique, voire même plus près – et dans une moindre mesure –, au Royaume-Uni. Les sale & leaseback, ces arbitrages immobiliers réalisés par les utilisateurs qui, anciennement propriétaires, deviennent locataires de leurs locaux, ﬂeurissent aisément en France. Qu’il s’agisse de cessions bancaires (BNP Paribas ou Société Générale y sont bien rodés), ou de commerces alimentaires (Casi- no) et sportifs (Decathlon, Intersport), et bien sûr de la santé ou de la logistique, les externalisations se multiplient, mais le potentiel de ce marché reste colossal. « On estime les actifs immobiliers détenus par les entreprises en Europe à 8 trillions de dollars, expose d’emblée Georges Asmar (ex-Colony, J.P. Morgan), qui a monté en 2019 sa boutique spécialisée dans les sale & leaseback et le build-to-suit. Contrairement à l’idée reçue, les entreprises qui vendent leur immobilier se portent bien, et ce type d’opérations leur permet de se ﬁnancer, c’est complémentaire aux crédits bancaires. » Un avis partagé par Quentin Jacquet, le responsable des investissements de NCT Lyon, arrivé il y a un an, qui entend bien se positionner sur ce type d’opérations dans la région : « Nous travaillons depuis plusieurs mois à développer une forte activité de sale & leaseback, c’est un marché en plein développement et à grand po- tentiel dans la région. » Autre acteur qui a ﬂairé la tendance, Braxton AM, fondé par Charles Duclert (ex-Norges Bank IM), avec un véhicule dédié aux sale & leaseback lancé début 2021… C ontrairement aux années précédentes, les grands deals supérieurs à 300 M€ auront brillé par leur absence en 2021 : le marché en dénombre seulement deux. Le parte- nariat Altarea/Crédit Agricole Assurances (485 M€) bien sûr, sans oublier la cession par Wereldhave de quatre centres commerciaux (164 000 mètres carrés) au fonds basé à l’île INVESTISSEMENT DANS LE REAL ESTATE31 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE -Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net Pour la première fois, les retail parks rassemblent la majorité des volumes investis. Antoine Grignon, Knight Frank. > Le commerce peine à dépasser le demi-milliard d’euros investi au premier semestre. > Semestriels 2021 des SIIC : les pure players du commerce gardent un genou à terre. SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSI Maurice Lighthouse Capital. Ce dernier a mis la main pour 305 M€ sur ce portefeuille pourtant évalué 504 M€ en juin dernier selon CFNEWS IMMO. À noter également : la contre-performance du high street retail parisien – une classe d’actifs pourtant affection- née par les investisseurs. Les deux seules transactions signiﬁca- tives se situent sur la même artère ; la rue Saint-Honoré. D’abord au numéro 275, Richemont a signé 2 200 mètres carrés pour 89 M€ (40 455 €/m2). Ensuite, Immobel et Goldman Sachs se sont entichés de l’ensemble mixte prime du 277 contre 102 M€. 2 021 traduit enﬁn un vif appétit des investisseurs pour les commerces dont l’activité a été la moins impactée par la crise – à l’instar de l’alimentaire, le bricolage ou le sport. À titre d’exemple, le trio Mata Capital/Atland Voisin/MyShareCom- pany a remporté onze murs Intersport (73,5 M€ pour un TRI de 6%) quand le gérant paneuropéen IReit Global a signé en sale & leaseback 27 magasins Decathlon pour 110,5 M€. L’année 2022 promet encore des opportunités sur ce crédo, toujours en périphérie des villes… D’après nos sources, un nouveau porte- feuille Decathlon valorisé 150 M€ détenu par AEW a déjà attiré pas moins de dix offres principalement émises par des SCPI. En revanche, l’incertitude reste de mise pour les grands centres commerciaux… À moins que les potentiels acheteurs et ven- deurs ne s’inspirent de la JV formée par Unibail/Crédit Agricole Assurances/La Française en 2020.32 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net L’HÔTELLERIE PROVOQUE DES ÉTINCELLES INVESTISSEMENT DANS LE REAL ESTATE EN PLEINE CRISE, Par Aurélien JOUHANNEAU M a petite entreprise ne connaît pas la crise. » Ce refrain tiré d’une chan- son d’Alain Bashung colle expressément au marché de l’investisse- ment hôtelier français. Et pourtant, du fait de la pandémie, les plus optimistes pariaient sur une reprise de ce segment d’ici 2023. Une prédiction mise à mal par les chiffres ! En 2021, d’après nos données, près d’1,5 Md€ - en comp- tabilisant les deals corporate - ont été déployés dans l’hospitality tricolore. Point d’annus horribilis à l’horizon ; le cru 2021, principalement récolté au premier semestre 2021 (853 M€), supplante les 1,1 Md€ échangés un an plus tôt. « Comme après la crise de 2008, il n’y a pas eu de ventes en détresse dans l’hôtellerie », observe Gabriel Matar, managing partner chez Sentinel Hos- pitality. Selon lui, malgré une situation d’expectative due à la Covid-19, « les investisseurs ont pu se positionner sans attendre ». « 2021 se caractérise tou- tefois par le manque de deals en raison des aides accordées par l’État au sec- teur », relève pour sa part Hélène Gauthier, directrice générale d’Honotel. Il n’y a pas eu de ventes en détresse dans l’hôtellerie. Gabriel Matar, Sentinel Hospitality. © DR © DR33 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE -Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net Le légendaire boutique-hôtel de la Baie des Anges, anciennement logé dans les Hôtels du Roy de Maranatha, est cédé par Colony Capital à Extendam en lead, aux côtés de Catella Hos- pitality Europe et de Cèdre. La valorisation serait autour de 40 M€.34 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net Entre 10 et 15 % de décotes C ’est d’ailleurs à Paris que l’hospitality a démontré toute sa robustesse avec la cession, sur le segment économique, du Timhotel Berthier et 253 chambres. Les murs du désormais B&B Hôtel Paris 17 Batignolles ont été remportés par Swiss Life Asset Managers pour 73 M€ (≈ 289 000 €/clé). Soit la plus grande transaction unitaire du marché hôtelier hexagonal en 2021 ! D’après nos sources, l’établissement avait été marketé 50 M€. Preuve que les process sont de plus en plus compétitifs sur des actifs similaires : en 2020, selon nos sources dans le même secteur, Catella Hospitality et Extendam valorisaient moins de 50 M€ les 252 chambres Holiday Inn Paris-Porte de Clichy (≈ 180 000 €/clé). Autre signe de la solidité du marché parisien, l’absence totale de repricing des hôtels. A contrario, en région, Gabriel Matar observe des décotes comprises entre 10 et 15 %, « quand il ne s’agit pas d’un actif patrimonial ». Pour autant, en 2021, les régions ont mené la danse en nombre d’opérations : selon nos données, elles dépassent la trentaine de transactions pour un total de plus de 400 M€. Parmi les faits d’armes à retenir : l’AC Hôtel by Marriott 4* à Nice, repris par un family ofﬁce canadien pour 37 M€ selon nos sources, sans oublier le (très) actif Extendam qui a signé d’une main de maître trois dossiers - dont le 4* La Pérouse à Nice pour près de 42 M€ d’après nos informations. Des dossiers dans le haut de gamme E n revanche, le segment haut de gamme parisien déplore aucune transaction. Enﬁn presque… Selon nos sources, la promesse de vente a été clôturée pour l’hôtel Pont Royal (5*) dans le 7e arrondissement de la capitale. En off market, le ven- deur, Colony Capital, en obtiendra un montant supérieur à 70 M€ (≈ 933 000 €/clé). « Il s’agit de la transaction de l’année à Paris », glisse une source proche du dossier. Dans la même veine, 2022 promet d’être synonyme de rattrapage pour des produits similaires. D’après CFNEWS IMMO, l’hôtel d’affaires Hyatt Regency Paris Etoile (4*), détenu par Constellation Hotels Holdings - société de gestion basée au Luxembourg et contrôlée par des capitaux qatariens – a été marketé 500 M€. Toujours selon nos sources, le britannique Henderson Park cherche à revendre les 428 chambres du Westin Vendôme. « C’est un signal fort pour le secteur : nous n’avions pas vu de tels établissements à la vente depuis un an et demi », glisse Hélène Gauthier. INVESTISSEMENT DANS LE REAL ESTATE > En 2021, l’hôtellerie française s’offre le luxe d’effacer la crise. > L’hôtel La Pérouse de Nice repris off market par une JV. > La Résidence du Roy chez un spécialiste de l’hôtellerie de luxe. SUR CFNEWS IMMO À LIRE AUSSI # %% % ! $ '(#*$ &+) 36 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net EN UN COUP D’ŒIL ! 2021 LA RÉPARTITION DES VOLUMES D’INVESTISSEMENT EN 202137 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE -Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net C FNEWS IMMO puise dans ses propres data, pour proposer un aperçu des diffé- rentes données de l’investissement en immo- bilier d’entreprise en France. Qu’il s’agisse du détail des montants engagés dans le bureau selon les différents secteurs, d’un retour sur les grandes opérations de l’année écoulée, ou encore des principaux investisseurs par classes d’actifs, en passant par les stratégies d’investissements privilégiées par les profes- sionnels du secteur... tant de données à retrou- ver prochainement, en temps réel, sur cfnew- simmo.net. 38 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE - Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net LA COURSE AUX COMPÉTENCES ET AUX VOLUMES M&A/CORPORATE Par Sophie DA COSTA L a grande opération de l’année, qui a marqué les esprits autant qu’elle les a surpris, s’est signée dans l’asset management, avec l’acquisition par Altarea de Primonial (30 Md€ gérés) pour une valeur d’entreprise d’1,9 Md€ et un multiple de l’ordre de 12 à 13x l’Ebitda (moyenne des années 2022/2023). La foncière cotée d’Alain Taravella détient d’ores et déjà une première tranche de 60 % du capital, tandis que les 40 % restants vont être acquis au premier trimestre 2024 par une ﬁliale d’Altareit (détenue à 99,85% par Altarea). « Les process portant sur des gérants d’actifs sont nombreux car c’est un marché encore fragmenté et c’est un métier où la taille a de nombreuses vertus, qui permet d’acquérir des compétences et du volume », explique Laurent Camilli, CEO de Clearwater International. Au rang des repreneurs ﬁgurent des fonds, y compris de private equity, mais aussi des asset managers. Le dernier exemple en date est l’active croissance externe que mène le belge Sienna Investment Managers. En août, le gérant d’actifs alternatifs du Groupe Bruxelles Lambert (GBL, holding cotée des familles Frère et Desmarais, dirigée par Ian Gallienne) a pris le contrôle de L’Etoile Properties (7 Md€ gérés en immobilier), faisant ressortir selon nos sources, un multiple de 11 à FAIRE LE BILAN DES OPÉRATIONS CORPORATE DANS LE REAL ESTATE EN 2021, C’EST RETENIR DEUX TENDANCES MAJEURES : L’APPÉTIT POUR L’ACQUISITION DE GESTIONNAIRES D’ACTIFS DANS UN OBJECTIF DE TAILLE ET DE DIVERSIFICA- TION DE LA GAMME, ET L’INTÉRÊT SANS CESSE RENOUVELÉ POUR LES GROUPES DE PROMOTION IMMOBILIÈRE. © Altarea39 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO - MAGAZINE -Décembre 2021/Janvier 2022 www.cfnewsimmo.net L’acquisition de Primonial par Altarea a marqué l’année. Toujours du mouvement chez les promoteurs D u côté des M&A ciblant les promoteurs, la motivation est claire : il s’agit d’aller sourcer un pipeline dans un marché où l’offre est très rare et la demande très forte. Plus la société est bien implantée dans son territoire, plus grands sont les multiples, attisés par l’intérêt des fonds de private equity et des promoteurs friands de croissance externe, comme Cogedim, ou BNP Paribas Promotion… Parmi les opérations de l’année ﬁgurent la prise de participation majoritaire de Crédit Agricole Immobilier dans le lyonnais Neoxia Participations, celle d’Uniti dans le montpelliérain Première Pierre ou celle de Vinci Immobilier dans Urbat Promotion. Selon qu’il est très convoité ou non, un promo- 12x l’Ebitda. Quelques semaines après, il a pris le contrôle d’AcoﬁGestion (2,4 Md€ gérés), le spécialiste des actifs réels et des prêts directs à l’économie jusqu’alors afﬁlié au groupe La Française. Objectif : offrir de nouveaux produits de placements dans les actifs réels et se doter de nouveaux services.Next >